Cuidado con los remates bancarios: el riesgo es que no compras un inmueble

21-08-2023, 9:04:59 AM Por: Surya Palacios

Aunque los precios pueden ser muy atractivos, en realidad tú no adquieres una vivienda, solo te conviertes en el acreedor de quien no pagó su crédito.

Los llamados remates bancarios no son la mejor forma para hacerte de un patrimonio, a menos que tengas un dinero extra que estés dispuesto a arriesgar, pues a través de este tipo de operaciones no estás comprando un inmueble, sino solo los derechos de cobro de un crédito vencido que te permitirán litigar, en juzgados y tribunales, para que el bien -comprado por otra persona con el empréstito que no se pagó- te sea adjudicado si ganas el juicio.

En términos jurídicos, los remates bancarios son una actividad comercial (de riesgo) mediante la que se transmiten créditos que están en cartera vencida, que cuentan con una garantía inmobiliaria.

Es decir, estas transacciones no implican una traslación de dominio, pues con ellas no adquieres una casa, un local, un departamento o un terreno “a precio de remate”, sino que compras el préstamo bancario que no se pagó, y que se encuentra en alguna etapa judicial con la que se pretende hacer válida la garantía inmobiliaria.

Esto último significa recuperar el bien que respalda el crédito, pero solo hasta que así lo determine un juez. Para que te quede claro, con las operaciones que popularmente se llaman “remates bancarios” no estás comprando ningún inmueble, sino los derechos que te permitirán “pelear” por este luego de que el crédito con el que se adquirió dejó de pagarse.

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¿Cómo funcionan los remates bancarios?

En el derecho mexicano, las cosas tangibles de los particulares se pueden transmitir a otras personas, como sucede cuando vendes o compras un auto o una casa. Lo mismo ocurre con algunos derechos, aunque estos sean intangibles también se pueden adquirir.

Esto es lo que pasa con los remates bancarios, dependiendo de la etapa en la que se encuentre el litigio por el crédito no pagado, será el tipo de derecho que adquieras. Estos pueden ser los derechos de crédito, los derechos litigiosos o los derechos adjudicatarios, cada uno tiene sus propias características, mismas que determinan el precio que pagarás por la transacción, como se muestra enseguida.

Si adquieres los derechos de crédito estarás comprándole al banco el préstamo que le otorgó a una persona para que con este adquiriera un inmueble. Así, ahora tú serás el acreedor, en sustitución de la institución bancaria.

Cuando el crédito no ha sido pagado, compras el derecho de cobro del mismo. Así, tú te conviertes en el acreedor y tienes derecho a cobrarle al deudor por su incumplimiento.

En esta etapa aún no se ha acudido a un juzgado para obligar a la persona que debe el pago respectivo, es por eso que aquí los “remates” suelen ser muy baratos o se ofertan con precios sumamente atractivos, porque a ti te tocará contratar a un abogado para que demande al deudor, seguir todo el juicio, y esperar a que el inmueble te sea adjudicado. Esto puede tardar varios años.

Cuando el banco ya demandó en un juzgado al deudor por haber incumplido el pago del crédito, es posible comprar los derechos litigiosos, que son aquellos que se derivan de un juicio y te permiten continuarlo, sustituyendo al banco como acreedor demandante.

La cesión onerosa de derechos litigiosos (cesión mediante dinero) puede hacerse en cualquier etapa del juicio, desde que se presenta la demanda, hasta antes de que el juez adjudique al acreedor el bien inmueble en garantía del préstamo.

En esta fase los precios de los “remates” ya no son tan bajos, pues además del crédito, el banco o quien posee la cartera vencida, ya erogó los recursos para pagar a los abogados que llevan el litigio.

A su vez, después de que trascurre todo el juicio, cuando el inmueble ya se adjudicó al acreedor, pero este todavía no está escriturado a su nombre, es posible adquirir los derechos adjudicatarios.

Aquí ya se ganó el juicio, y el juez ya otorgó el bien (lo adjudicó) a la institución o persona que figura como el otorgante del préstamo. En este tramo, el precio de los derechos que adquieres no es tan atractivo, e incluso -en muchas ocasiones- lo que debes invertir suele ser una cantidad muy similar a lo que te costaría comprar de manera directa un inmueble.

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Los costos a considerar

Para saber si te conviene invertir en alguna transacción de este tipo, antes debes realizar un análisis financiero exhaustivo, y estar asesorado por un abogado especialista, pues debes tomar en cuenta los siguientes elementos que se suman a la operación:

Costo del “remate”.

Honorarios de los abogados por la asesoría y todo el juicio, incluyendo acudir a juzgados y tribunales federales, en caso de que el deudor interponga un Juicio de Amparo intentando revertir que el bien, cuyo crédito no pagó, te sea adjudicado, o si este ya se te adjudicó, el deudor puede promover un amparo para no desalojar el inmueble.

Valor real del inmueble sin remodelar.
Costo de las remodelaciones.
Adeudos que tenga el bien (luz, agua, predial, cuotas condominales).
Impuestos municipales que se pagan en el momento de la escrituración.
Impuesto Sobre la Renta (ISR).
Honorarios del Notario que emitirá la escritura.
Costo de la desocupación del inmueble, en caso de que en este siga viviendo el deudor.

La suma de todos estos factores será la que determine si en realidad es adecuado que compres los derechos de un crédito no pagado que tiene un inmueble en garantía, pues el resultado de esta adición lo debes comparar con el precio de los inmuebles que se venden directamente, y considerar el tiempo que tardarás en convertirte en el dueño del bien que se te adjudicará, después de que ganes el juicio.

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Surya Palacios Periodista y abogada, especialista en análisis jurídico y de derechos humanos. Ha sido reportera, conductora de radio y editora.