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Remates hipotecarios: ¿qué son?, ¿conviene invertir?, ¿cómo evitar un fraude?

21-08-2020, 6:00:00 AM Por:
Remates hipotecarios
© Depositphotos

Tras la pandemia, los remates bancarios parecen ser una buena opción para invertir, sin embargo, requieren de mucha paciencia y de asesoría profesional.

En México, el sector inmobiliario sigue a la expectativa de las consecuencias económicas que provoca la pandemia ocasionada por el covid-19. Sin embargo, el mercado sigue en movimiento, aunque de una manera mucho más lenta que la que se esperaba al inicio de 2020.

Dentro de este movimiento, aquellas personas deseosas de invertir en una propiedad, están explorando otras posibilidades y entre estas se encuentran los remates hipotecarios o remates bancarios; adquirir un inmueble en remate resulta atractivo para muchas personas, ya que el precio de inversión puede llegar a ser mucho menor al precio en el mercado.

¿Qué es un remate hipotecario?

Los remates hipotecarios son inmuebles que se encuentran dentro de un proceso judicial en el cual el juez ordena que la propiedad sea rematada, esto, cuando el acreedor demanda al deudor por incumplir sus obligaciones de pago, al incumplir su contrato, pierde los derechos sobre la casa o departamento.

Los remates hipotecarios se dividen en: remates bancarios y remates judiciales.

En relación con las casas en remate bancario, la entidad encargada de realizar la subasta es el banco, quien decide poner en venta la propiedad que le pertenecía a un deudor hipotecario. Para saber qué tipo de propiedades se hallan en oferta, basta con consultar las listas que tienen los bancos.

Con los remates bancarios es común encontrar inmuebles que tienen un menor riesgo de enfrentarse a litigios, ya que la persona que adquiere un hogar por este medio se torna el titular de los derechos habitacionales.

Lo único que el banco desea es recuperar el resto de la cantidad otorgada en el crédito. Por ejemplo, si ya se finiquitó el 40% de la hipoteca, el banco vende los derechos por el 60% a un particular o intermediario que posteriormente comercialice el bien tangible.

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En los remates judiciales, los trámites se efectúan directamente en un juzgado y el juez legaliza toda la transacción desde el momento de arranque del procedimiento hasta que se toma posesión del bien inmueble, avalado por un notario.

Una de sus ventajas es que estas propiedades se pueden encontrar de 20% a 70% más baratas que el precio original, pero su talón de Aquiles es el que no admiten pagos bajo la representación del crédito, por ello, se tiene que hacer de contado.

Hay muchas empresas que generan ganancias a través del precio de cesión y es conveniente que antes de comenzar el proceso de compra, se haga un estudio de viabilidad, para reducir riesgos, y en caso de que exista un inconveniente, el inversionista está protegido por una cláusula de garantía de restitución, que da la certeza al inversor de no poner en riesgo su dinero.

De acuerdo con varios expertos, este tipo de compras pueden ser tomadas como inversiones a largo plazo, pero desde mi punto de vista este tipo de inversiones, no son para todos, por ejemplo en los remates judiciales no se puede visitar la propiedad hasta que esté firmada la escritura y el notario otorgue la posesión material; este trámite puede tardar hasta más de 9 meses y además nos enfrentamos a la posibilidad de que el deudor no haya desalojado la propiedad y tenemos que recurrir a otras instancias.

Además, el precio de escrituración es mayor, puesto que se debe de pagar un impuesto por adjudicación que, sumado al avalúo actualizado, ronda en 11% del costo total. Después de que se hace la entrega de la escritura, el nuevo propietario tiene el pleno derecho de habitar el inmueble o, si lo desea, venderlo como le convenga.

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¿Cómo saber si es un fraude?

La mayoría de las empresas que se dedican a ser intermediarias o gestoras han detectado señales que pueden indicar que se trata de un fraude como: que la propiedad se oferte por menos del 50% de su valor comercial y prometen un menor tiempo para obtener los derechos; hay que dudar si te ofrecen pagar con un crédito porque, como lo dije antes, el pago se debe hacer de contado; otro indicativo es que digan que la cesión de derechos se hace al final del trámite, la cesión se hace desde que se inicia el proceso, y mucho cuidado si piden un pago adelantado, seguramente se trata de una estafa.

De cualquier manera, si alguien decide invertir en propiedades en remate, yo le aconsejaría que se haga acompañar y aconsejar de un agente inmobiliario que esté informado debidamente sobre el proceso que se lleva a cabo en estas operaciones.

Nota del editor: Este texto pertenece a nuestra sección de Opinión y refleja la visión del autor, no necesariamente el punto de vista de Alto Nivel.

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mm Jaume Molet es socio fundador y actual Director General de Lamudi México.
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