Hipoteca inversa, ¿una opción de liquidez para pensionados?
El sistema de pensiones actual enfrenta riesgos de insostenibilidad, ya que para 2023 se gastarán 1.7 billones de pesos en pensiones.
Ante los bajos niveles de pensiones que todavía privan entre quienes están en edad de acceder a dicho beneficio, son necesarias fuentes alternas de liquidez que les permita a quienes pasan al retiro laboral fortalecer sus ingresos durante esta etapa de su vida.
El Centro de Investigación Económica y Presupuestaria (CIEP) realizó un reciente análisis sobre el esquema denominado “Hipoteca Inversa”, que hasta hace algunos años era poco conocido en México, para el que no existía regulación alguna en todo el país y que se consideraba difícil de implementar, pero los tiempos han cambiado.
En este contexto, lo primero y más relevante es conocer y/o saber qué es una hipoteca inversa.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Para decirlo de la manera más concreta posible: la hipoteca inversa no es otra cosa más que la venta a futuro de una propiedad, con el beneficio de que el vendedor disfruta de los recursos en el presente.
Este mecanismo se aplica generalmente a los adultos mayores, quienes tienen alguna propiedad y no van a heredarla, por lo que deciden venderla, pero ante la incertidumbre de no tener en dónde vivir y ya no querer adquirir otra propiedad o estar pagando renta los pocos o muchos años que les quede de vida, acuden a la hipoteca inversa.
De este modo, el propietario vende, generalmente a una institución bancaria o hipotecaria, su propiedad, pero no se tomará posesión sino hasta su fallecimiento. A cambio, el propietario recibirá mensualidades o anualidades a valor presente por el costo de la vivienda, menos todos los gastos derivados.
Este mecanismo fortalece la liquidez de los pensionados, que suman a sus cuentas ingresos de los que pueden disponer.
A su fallecimiento, la institución se vuelve dueña de la propiedad, con todos los derechos legales. En caso de una muerte prematura del o los propietarios, el banco otorga a sus beneficiarios la indemnización correspondiente.
La hipoteca inversa es un mecanismo financiero muy utilizado en gran parte de Europa y Estados Unidos.
Potencial de liquidez: CIEP
El análisis del CIEP trata de dilucidar el potencial de liquidez que tendría para el público mexicano un esquema de hipoteca inversa.
De acuerdo con el CIEP y según datos del Censo de Población y Vivienda 2020, en México se contabilizaron 10.3 millones de adultos mayores de 65 años, equivalentes a 8.2 por ciento de la población, de los cuales 54 por ciento son mujeres y 46 por ciento son hombres.
El CIEP señala la relevancia de identificar el sexo de las personas adultas mayores ya que, tradicionalmente, las mujeres cuentan con menos pensiones, debido a que en edad laboral se dedicaron a labores de cuidado o del hogar, las cuales no fueron remuneradas.
Igualmente, destaca el hecho de que la configuración del sistema de pensiones, así como las características propias del mercado laboral mexicano, provocan que un alto porcentaje de los adultos mayores de 65 años deban continuar trabajando para poder enfrentar sus gastos en la vejez. En este sentido, el porcentaje de hombres que continuaron trabajando y que recibieron una remuneración económica a cambio no fue menor a 45 por ciento.
El CIEP, sin embargo, define la hipoteca inversa de la siguiente manera:
La hipoteca inversa es un préstamo de interés capitalizado, es decir, una institución financiera concede un préstamo a una persona (en este caso adultos mayores), y abona el monto otorgado en una sola exhibición o en parcialidades. El monto aumenta con la edad, además, se suelen otorgar con un tipo de interés fijo y el crédito se paga una vez que el beneficiario fallece. La condición indispensable para poder acceder a este tipo de instrumentos es que la persona sea dueña de un bien inmueble para poder convertir su capital inmobiliario en liquidez.
De acuerdo con un ejercicio del CIEP, basado en datos reales, este es el potencial de la hipoteca inversa si llegara a implementarse en nuestro país:
El valor de la vivienda depende, desde luego, del tamaño de la propiedad, la ubicación, la construcción, entre otros factores. Se considera el valor promedio de la vivienda, tanto para la Ciudad de México como para el Estado de México, estimado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en el Índice de Precios de la Vivienda en México.
1) El monto mensual por hipoteca inversa de la CDMX asciende a 26 mil pesos mensuales, mientras que en Estado de México es 8 mil 549 pesos, debido al mayor valor de la vivienda en CDMX y menores tasas de interés.
2) El monto de hipoteca inversa en CDMX es 52% mayor a la pensión promedio contributiva y 10 veces mayor que la pensión no contributiva.
3) El monto de hipoteca inversa en Estado de México es aproximadamente la mitad de la pensión contributiva y 3.5 veces la pensión no contributiva.
4) Entre mayor sea el contratante, mayor es la cantidad que reciben los adultos mayores mensualmente.
5) Las mujeres reciben menor mensualidad debido a que viven más en promedio.
6) Estas cifras podrían sumarse a las pensiones contributivas y no contributiva para que los adultos mayores tengan un mejor sustento para la vejez.
Legislación en algunas entidades, pero bancos ausentes
El CIEP señala en su análisis que la primera entidad federativa que incluyó la hipoteca inversa en su legislación fue el Estado de México en 2013, mientras que cinco años después la Ciudad de México integró la figura de la hipoteca inversa en su Código Civil.
Sin embargo, al día de hoy ninguna institución financiera ofrece la hipoteca inversa dentro de su catálogo de servicios. La principal razón es que no existe normatividad federal, por lo que no se podría poner en práctica en las entidades federativas donde existe la figura jurídica.
El CIEP ha detectado que otra de las posibles razones para que la hipoteca inversa no sea un instrumento vigente en el mercado financiero mexicano, es la proporción de adultos mayores que son dueños de sus viviendas (todavía baja), así como la demanda por este tipo de productos, ya que en México generalmente los adultos mayores transfieren sus activos e ingresos a sus hijos y nietos, rara vez los venden antes de fallecer.
El CIEP considera que la hipoteca inversa podría convertirse en el quinto pilar del sistema de pensiones en México. Lo anterior es importante porque el sistema de pensiones actual enfrenta riesgos de insostenibilidad, ya que para 2023 se gastarán 1.7 billones de pesos en pensiones, equivalentes a 20.4 por ciento del gasto neto total y el 90 por ciento de este gasto se realiza con gasto corriente, es decir, no tiene una fuente de financiamiento directa.
Además, el CIEP considera que la distribución de esta cantidad es desigual, con aproximadamente 80 por ciento de los pensionados con recursos insuficientes para cubrir servicios de salud y cuidados. La transición demográfica está en alerta por la precarización de las pensiones y la desigualdad intergeneracional.
La hipoteca inversa es un mecanismo de desacumulación de capital que les permitiría ganar liquidez a los adultos mayores en su vejez, sin poner en riesgo su vivienda y su modo de vida.
En resumen, la hipoteca inversa podría convertirse en una solución para nuestro sistema de pensiones, dotando de liquidez adicional a muchos de los pensionados del país, urge avanzar en una legislación federal.
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