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Miami, de ciudad del vicio a la capital de las inversiones

Los especialistas, brokers y desarrolladores inmobiliarios ubican a esta ciudad entre las tres ciudades más atractivas para el inversionista a nivel mundial, después de Nueva York y Londres.

06-10-2016, 5:53:21 PM
Miami, de ciudad del vicio a la capital de las inversiones
Felipe López

Hoy, Miami se reinventa. Se presenta como una capital financiera, comercial y cultural de clase mundial, cuyo acelerado crecimiento económico la pone en el ojo de los inversionistas; con el plus de poseer un entorno urbano, donde las personas pueden vivir, trabajar y divertirse en un mismo entorno.

Entre las décadas de los 80 y los 90 era mejor conocida como “La ciudad del vicio”; sin embargo, la llegada del nuevo siglo y políticas encaminadas a incentivar las inversiones extranjeras, con bajas tasas de interés y atractivos préstamos hipotecarios, contribuyeron a que Miami tuviera una transformación que reconfiguró radicalmente su personalidad, así como su vocación urbana.

Con esto, de ser un destino famoso por sus excesos y una faceta oculta, cuyos protagonistas eran terrenos baldíos, pequeñas casas maltrechas y edificios de pintura descascarada, se ha transformado en una ciudad de clase mundial, donde el mercado inmobiliario es el mayor catalizador de este cambio.

Este boom es visible por toda la ciudad: nuevas zonas residenciales en el centro de la ciudad, un sector financiero y áreas comerciales, donde se edifican enormes rascacielos e insospechados espacios de  oficinas, torres de viviendas, museos o centros comerciales, a lo que hay que sumar proyectos respaldados por la participación de renombrados despachos de arquitectos, como el de Frank Gehry, Rem Koolhaas, Zaha Hadid o César Pelli. Lo cual ha generado que en los últimos cinco años el precio por metro cuadrado se incrementara 50%.

Gonzalo Valles, cofundador de inBest Miami, firma de bienes raíces que ofrece opciones de inversión en desarrollos como Elysee Miami, One Thousand  Museum, Muse, Turnberry Ocean Club y The Ritz Carlton Residences Sunny Isles Beach, entre otros, asegura que en Miami convergen inversionistas de todo el mundo, desde canadienses, hasta rusos y, por supuesto, es la puerta comercial entre América Latina y Estados Unidos.

Debido a su clima y ubicación, Valles asegura que generan una gran demanda de vivienda secundaria y vacacional que nunca antes se había visto.

En la ciudad se incentivaron iniciativas para el uso de terrenos con el sector privado y así se ha visto el concepto progresivo, que ayudará a Miami a ser un líder mundial en planeamiento urbano.

En este contexto, Héctor Torres, jefe de Operaciones, de Unitas Development Group, desarrolladores del proyecto mixto y sostenible Boulevard 57, indica que el factor que impulsa el desarrollo de esta ciudad es la tendencia a crear residencias con más sostenibilidad ambiental y social.

Sin duda, tener a la mano y a unos cuantos pasos áreas de recreación, productos y servicios es un plus, lo cual es considerado por Torres como un ambiente con sentido estético que armoniza y define un estilo de vida en la comunidad. “Por ejemplo, la ubicación de una torre residencial dentro de un centro urbano brinda muchos beneficios de conveniencia, como el transporte público, un menor uso del vehículo para ir de compras, poder caminar a restaurantes y, entre lo más importante, tener más tiempo con la familia”.

Por su parte, Dan Riordan, presidente de Desarrollo Residencial de Turnberry Associates, apunta que proyectos como el SoLē Mia –una comunidad integral planificada– han cambiado el rostro de la ciudad, pues se trata de megadesarrollos que ofrecen áreas comerciales al aire libre, restaurantes, torres residenciales y condominios de alquiler; todo en un entorno de una laguna cristalina con playa privada.

Tony Cho, fundador de Metro 1 Properties, explica que en los últimos 10 años Miami se ha levantado como una ciudad líder, que en materia financiera compite con mercados globales, como Nueva York, Los Ángeles o Londres, mientras que en términos de arte, cultura, entretenimiento y arquitectura se ha convertido en una de las principales capitales.

Este auge se debe a varios factores que han sido determinantes en la decisión de los inversionistas, detalla la directora de The Pearl Group, empresa de bienes raíces de lujo, Paloma Machaen; dice que la ubicación, precio, calidad, vista, sistema de transporte, además de los más importantes recintos de diversión y entretenimiento han sido los detonantes.

De acuerdo al punto de vista de Gonzalo Valles, se trata del mayor crecimiento en la historia de Miami y esta ciudad ha elevado el nivel y estándares de un estilo de vida de lujo y siguen transformándola como un destino inigualable.

En el caso de KGH International Development, empresa desarrolladora de Metropica, Joseph Kavana, director ejecutivo, explica que suplen un nuevo mercado y comprador, que busca vivir en un proyecto de uso mixto y residentes que migran a Broward, Weston, Sunrise, Davie y Fort Lauderdale.

“La migración se da por el diferencial de precios, la búsqueda de lugares con menos tránsito y las diferencias en los estilos de vida que se encuentran en cada submercado”, comenta Kavana.

El vicepresidente ejecutivo para la División de Desarrollo de One Sotheby’s International Realty, Fernando de Núñez y Lugones, explica que en Brickell el costo de un condominio de lujo puede llegar a un promedio cercano de 6,500 dólares por m2, mientras que en Metropica el precio promedio es de 4,000 dólares por m2, con un producto de la misma calidad o superior. Además del problema de tráfico, ya que en Brickell ocurren congestionamientos.

Cimientos bien arraigados

Los especialistas, brokers y desarrolladores inmobiliarios ubican a Miami entre las tres ciudades más atractivas para el inversionista a escala global, después de Nueva York y Londres, resaltan la importancia de contar con el segundo aeropuerto más grande de Estados Unidos y un puerto marítimo con capacidad para buques Post-Panamax, megabarcos de carga y 12 posiciones para cruceros.

The Greater Miami Area, que comprende los condados de Dade y Broward, además de congregar una amplia variedad de expresiones culturales que van desde museos, hasta teatro y música, cuenta con un activo mercado financiero y de comercio.

Dicho ambiente, aunado a las facilidades que Florida estableció para estimular la inversión extranjera, como la viabilidad de que por cada 100,000 dólares de inversión en la adquisición de una propiedad, se pueda obtener un préstamo hasta por el mismo monto, con una tasa promedio de 4%; lo cual ha generado un crecimiento acelerado de los bienes raíces.

Los especialistas señalan que el auge inmobiliario que se vive transita en un marco jurídico, político y económico sólido, por lo que los actores implicados, como los bancos, que dicen que se actúa sobre bases bien armadas y no habrá burbuja inmobiliaria.

De hecho, las mismas instituciones financieras están tan confiadas en este crecimiento que llegan a prestar al comprador extranjero hasta 70% del valor de la propiedad.

Aunque el sur de la Florida ha sido históricamente un mercado inmobiliario muy volátil, Héctor Torres asegura que la recuperación ha sido rápida y ha superado el precio de los ciclos anteriores.

Detalla que algunos sectores del mercado de bienes raíces, como las ventas de construcción, han visto una disminución lo cual es un indicativo de una corrección de precios y un efecto dominó de los acontecimientos económicos globales, en lugar de una burbuja inmobiliaria. “La actividad sigue siendo fuerte, aunque las ventas de contratos están más lentas”, señala el ejecutivo.

En este sentido, Kavana expresa que los desarrolladores están bien capitalizados, por lo que no se ven signos de una posible burbuja, además de que los depósitos de los compradores son de 50% y hay menos producto en oferta que antes de la última crisis.

Ante tal panorama, los bancos han mejorado sus procesos de aprobación de préstamos, tanto para los desarrolladores como para los compradores. Núñez y Lugones señala que están envueltos en un mercado inmobiliario mucho menos apalancado financieramente, que lo hace más sustentable a largo plazo.

Respecto del tema de la paridad peso-dólar, Joseph Kavana argumenta que ha habido una reducción temporal de la actividad, pero una vez que los inversionistas se adapten al nuevo valor de sus monedas, ellos volverán a comprar.

Fernando de Núñez subraya que la gran apreciación del dólar que existió a finales de 2015 y el comienzo de 2016 se ha corregido sustancialmente, lo cual ha mejorado el valor relativo de las propiedades en Miami.

En lo referente a la caída de los precios del petróleo, así como la depreciación del peso frente al dólar, Torres destaca que “la población de Miami Dade se compone un 67% de hispanos y cuando el dólar se fortalece frente a esas monedas latinoamericanas, se restringe el crecimiento de bienes raíces en el sur de Florida; mientras que los precios del petróleo tienen un efecto mucho más global sobre la economía e impactan la afluencia de inversionistas extranjeros en el sur de Florida”.

A pesar del panorama, los inversores siguen llegando gracias a la oferta de arte, cultura, gastronomía y buen clima, pero sobre todo por la rentabilidad que ofrece la industria Inmobiliaria, detalla Torres.

Ante estos indicadores que han afectado a la economía global, los especialistas se muestran confiados en el crecimiento y plusvalía del mercado, pues los rendimientos de los bienes raíces se han elevado. Sobre todo han llamado la atención de inversores de América Latina, región que representa cerca de 80% de sus compradores, de los cuales la mayoría son mexicanos. Un ejemplo es el proyecto Muse, el cual ha gozado de un gran interés y cuenta con un 23% de los compradores mexicanos, comenta Ryan Shear.

De acuerdo con Kavana, actualmente 12% de sus compradores son mexicanos y el promedio de inversión fluctúa entre los 425,000 y los 700,000 dólares. 

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