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Fibras, el instrumento financiero novedad entre inversionistas

Este vehículo promete hacer crecer al sector inmobiliario, disminuir riesgos y brindar plusvalía con altos rendimientos. Conoce cómo funcionan.

11-06-2013, 5:05:02 PM
Fibras, el instrumento financiero novedad entre inversionistas
Angélica Hernández

De tres años a la fecha, el mercado inmobiliario en México ha tenido un crecimiento exponencial, quizá uno de los motivos es el financiamiento que ha tenido el sector a través  de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) que se dedican a invertir en la adquisición, arrendamiento y construcción de bienes inmuebles en el país. Estos instrumentos financieros captan recursos del público inversionista mediante la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y mercados internacionales.

En marzo de 2011 salió al mercado la Fibra Uno que realizó una emisión por 3,600 millones de pesos (mdp). A pesar de tener muy poco tiempo en el mercado bursátil en México, a junio del 2013 se han estructurado cinco Fibras —Fibra Uno, Fibra Hotel, Fibra Macquarie, Fibra Inn y Fibra Terrafina—que en conjunto han realizado ocho colocaciones acumulando 72,251 mdp.

De estas colocaciones, Fibra Uno ha efectuado tres emisiones, dos de estas subsecuentes (Follow-On), Fibra Hotel ha llevado a cabo dos, mientras que Macquarie lleva tres, Inn y Terrafina solo han realizado una.

¿Qué bondades tienen las Fibras?

1.- Actúan como un fondo ya que integran un portafolio de propiedades inmobiliarias. Son muy parecidos a un título accionario porque tienen ganancias de capital por el incremento de su precio de mercado.

2.- Las rentas de dichos inmuebles se reparten periódicamente a manera de dividendos. Los dividendos pagados por la generación de rentas son relativamente predecibles, lo hace parecer que se trata de un instrumento de renta fija.

3.- La revaluación de los inmuebles se refleja en el valor del certificado de participación inmobiliaria, lo hace un instrumento de renta variable.

A diferencia de las empresas (que colocan acciones en el mercado) que no regresan normalmente a fondearse a la BMV, las Fibras lo hacen de manera recurrente porque su régimen fiscal establece que deben de repartir por lo menos como dividendo forzado, el 95% de su utilidad neta. Es decir, no pueden crecer con utilidades retenidas, las tienen que distribuir y por tanto, regresar al mercado por capital para fondear sus planes de crecimiento.

Novedad entre los inversionistas

El director general de Somoza Finamex Juan Musi Amione, comentó que este tipo de instrumentos financieros tiene alrededor de 50 años en Estados Unidos con la figura de REIT (Real Estate Investment Trust) y a pesar de que en México sólo tienen tres, el crecimiento y los montos de las emisiones captadas han sido muy favorables para el mercado bursátil e inmobiliario del país.

“Cualquiera que cuente con el capital puede adquirir el inmueble que desee. Las Fibras son un vehículo de inversión y si no se es experto, aunque se corran riesgos, éstos disminuyen notablemente porque detrás de estos hay quien sabe perfectamente en qué y cómo adquirir los bienes raíces que son los más convenientes”, expresó Musi.

¿Cómo operan las Fibras?

El procedimiento es sencillo, ya que hay de diferentes tipos;  las que están dedicados a los usos mixtos (comercio y vivienda), hoteles, oficinas, industriales, los famosos proyectos de llave en mano que construyen naves industriales y se amarran por medio de un contrato de arrendamiento, lo cual –de acuerdo con Musi es muy seguro porque el retorno de la inversión se recupera a través de las rentas porque se cuida que a quien se le renta sean empresas transnacionales con un prestigio y la liquidez para cumplir con el pago. El objetivo de reducir riesgos y lograr contratos a largo plazo.

Asimismo el directivo dijo dice que las perspectivas para las Fibras en los siguientes años es un crecimiento importante, ya que aún está muy virgen el mercado en México y hay mucho por hacer. La especialización  en este tipo de instrumento es muy importante porque de esa manera se puede dirigir a la deseada.

Las Fibras desde la BMV

Acorde con el director de Emisoras y Promoción de la Bolsa Mexicana de Valores, Francisco Valle, el beneficio de invertir en estos instrumentos se ve de manera inmediata, pues permite el financiamiento para la adquisición de nuevos activos inmobiliarios sin correr tantos riesgos.

El inversionista tiene dos formas de obtener financiamiento:

1.-  El que es asimilable a la renta porque ofrecen pagos  periódicos.

2.- La plusvalía que son las ganancias de capital que se otorgan en el plazo de tiempo, el instrumento y el inmueble.

“Con el tiempo se verá la especialización de las Fibras, que aunque ya están diversificadas aún le falta mucho por crecer a este sector”, afirmó Francisco Valle.

El futuro para las Fibras es alentador porque en lugar de invertir todos los recursos en un solo bien inmueble se pueden adquirir varios y simplificar el riesgo.

En este vehículo mexicano, las Afores tienen alta participación, así como inversionistas privados e institucionales, como fondos de diversos países que ven atractivo el sector en México. Y  se calcula que aproximadamente 30% del capital mundial está invertido en bienes raíces.

Para las Afores representa un gran producto, ya que al considerarse como ingreso pasivo, no pagan impuestos, mientras que los inversionistas individuales los pagan a nivel del dividendo.

Las Fibras en el tiempo

Respecto a Fibra Uno, en dos años ha captado 34,542 mdp, cuenta con 279 propiedades del sector comercial, industrial y de oficinas en 29 entidades de la República mexicana, con un área rentable de un millón 638,000 metros cuadrados, aproximadamente. A principios de mayo pasado anunció que por el momento no planea un tercer Follow On y se enfocará a concretar las adquisiciones de algunas propiedades.

El segundo fideicomiso en estructurarse fue Fibra Hotel con 4,137 mdp. En mayo se convirtió en la segunda fibra que en menos de seis meses llevó a cabo una oferta subsecuente por 4,877 mdp, con ello sumó 9,014 mdp de capital. Además es la primera especializada en el rubro de hoteles urbanos de negocios y servicio de estancia prolongada en México, con un portafolio de 33 hoteles en operación y cuatro en desarrollo. Entre sus planes está continuar con la adquisición de unas 14 propiedades más.

Macquarie se constituyó con un portafolio de propiedades industriales (parques y naves industriales) en diciembre del 2012. Sus activos inmobiliarios suman 244 propiedades industriales distribuidas en 21 ciudades de 15 estados de la República mexicana. En abril de 2013 adelantó que buscarán conformar un vehículo diversificado por geografía y por segmento, por lo que apostarán también a la adquisición de centros comerciales y de oficinas, para ello invertirán entre 500 y 600 millones de dólares (mdd).

Terrafina ha levantado capital en el mercado de valores mexicano por 72,253 mdp. Sus activos suman 233 propiedades, con un total de más de 30 millones de pies cuadrados de espacio industrial. Es el del fideicomiso más grande de propiedades industriales en México por su área rentable bruta. Además, tiene 14 propiedades de reserva territorial.

Otro fideicomiso especializado en el sector hotelero es Fibra Inn que ha captado del público inversionista nacional y extranjero recursos por 4,460 mdp. Actualmente tiene 11 hoteles, buscará crecer sus activos a 14 hoteles ubicados en nueve estados del país, con 2,423 cuartos.

¿Qué opinas sobre este tipo de instrumentos?

¿Cómo crees que puede beneficiar al sector inmobiliario?

Para saber más:

Fibra Inn: Más Fibras para invertir

Fibra Inn adquiere Holiday Guadalajara en 186.9 mdp

Alza de fondos de bienes raíces en México preocupa en EU

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