Por aumento de tasas, caerán mercados hipotecarios de EU y México
Los agresivos incrementos en tasas de intereses harán que los ajustes en créditos hipotecarios se noten mucho más rápido de lo acostumbrado.
En un entorno financiero adverso, los primeros indicadores en caer son precisamente los de mercados financieros: las acciones y bonos son reflejo actual de esta situación, sin duda alguna.
En este contexto, uno de los últimos indicadores en caer, víctima de la volatilidad, es el mercado hipotecario, pero ahora todo indica que le ha llegado su turno.
En Estados Unidos, y se espera que en México también, la combinación del aumento de los tipos hipotecarios y los precios de las propiedades empiezan a dificultar el acceso a créditos para la vivienda y con ello afecta al sector, con efectos multiplicadores en la economía ya que, como sabemos, el rubro de la vivienda es como un centro de gravedad de varios otros (construcción, materiales, transporte, etc).
El sector de la vivienda siempre se comporta a diferente velocidad respecto a otros indicadores económicos por su perspectiva a largo plazo. El mercado se ha vuelto todavía más estable con la llegada y la democratización de los créditos a tasa fija, que inyectó más estabilidad a este mercado. Pero la subida de tasas de interés más vertiginosa en décadas por parte de los bancos centrales, ha empezado a descomponer el panorama en este mercado que suele ser más sólido.
Los economistas de la aseguradora Allianz ya consideran que la vivienda es el siguiente foco de inestabilidad económica, y esa es una mala noticia, porque incluso consideran que la crisis en este sector podría profundizar la recesión prevista para el año siguiente.
Los precios de las viviendas se han mantenido hasta ahora, pero en Allianz esperan que los precios de las propiedades se contraigan aproximadamente 15 por ciento los próximos 12 meses, lo que inevitablemente empujará a la economía estadounidense a una recesión en 2023, con un PIB previsto de menos 0.7 por ciento para ese año.
La situación en otras partes del mundo podría ser similar, los mercados globales tienen canales de interconexión que reflejan de inmediato el problema de una región en otra que es afín.
México también lo padecerá
A mediados de este año, especialistas del sector hipotecario consideraban que el aumento de la tasa de referencia por parte de Banxico repercutiría en la tasa de interés ponderada para hipotecas, de esta manera calculaban que la tasa promedio cerraría el año alrededor de 11 por ciento, desde un porcentaje promedio de 10.30 por ciento registrado en mayo pasado. Pero el escenario se ha movido drásticamente.
Este jueves, cuando el Banco de México (Banxico) anuncie que ha decidido incrementar su tasa de referencia a un nivel histórico de 9.25 por ciento (histórico como herramienta de política monetaria, no como indicador), el resto del mercado crediticio ajustará sus costos más de lo que ya lo ha hecho, incluso el hipotecario.
Así, considerando el diferencial que los especialistas esperaban entre la tasa de referencia de Banxico y el promedio ponderado, los créditos hipotecarios subirán a cuando menos 12.5 por ciento.
Pero esta tasa es solamente una expectativa, en los hechos los mercados crediticios enfrentarán problemas adicionales más allá del costo del dinero.
Por ejemplo, los análisis crediticios serán ahora más escrupulosos, no cualquiera podrá acceder a un préstamo para vivienda en un entorno económico como el actual. Por no hablar de las garantías, de los niveles de “enganche” requeridos y de los costos adicionales como seguros, por mencionar algunos.
Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil, explica en un artículo que un crédito hipotecario de 5 millones de pesos con tasa de interés de 8% anual, el acreditado estaría pagando menos de 400 mil pesos de intereses y de sus pagos mensuales, unos 33 mil pesos corresponderían a intereses.
Sin embargo, cuando la tasa sube a 9.75%, el costo financiero de ese crédito sube a 487 mil pesos, es decir, 40,625 pesos mensuales serán por puros intereses.
Si bien el escenario actual todavía no es, ni de lejos, parecido al que vivió nuestro país en 1995, es un hecho que el mercado empieza a tener problemas de colocación de créditos y, desde luego, están relacionados con los costos por el aumento de las tasas de interés.
Pero, como señalamos, el sector hipotecario en México tiene preocupaciones adicionales relacionadas con el entorno económico, debido a que los indicadores de tasas son un referente, pero no el único.
Más allá del costo financiero de un crédito para vivienda, los compradores de una casa tienen preocupaciones no relacionadas con el incremento de las tasas de interés, la estabilidad en el empleo es uno de ellos.
Otro problema muy importante, especialmente en los grandes centros poblacionales como la Ciudad de México y su zona conurbada, es sin duda la falta de vivienda.
El mercado hipotecario en México vive una paradoja; por un lado, es posible que el descenso de la demanda y las restricciones del sistema bancario para el otorgamiento de créditos bajen los precios de las viviendas. Por otra parte, la incertidumbre y la baja disponibilidad de vivienda de calidad, así como la desaceleración económica, impactarán en este mercado.
Lo que es casi un hecho, es que el sector de la vivienda tanto en México como en Estados Unidos, reflejarán ya la crisis que viven las economías.
Otras advertencias
Otros analistas institucionales también han advertido en días recientes sobre el impacto de la crisis en el sector inmobiliario de Estados Unidos y del mundo.
Por ejemplo, JP Morgan dice que el endurecimiento de la Fed ha reducido la actividad en el mercado inmobiliario y está provocando un debilitamiento adicional en algunos indicadores inmobiliarios diferentes.
Allianz señala que, cuando menos en Estados Unidos, los efectos ya se observan; consideran que la banca ya empezó a cerrar la llave del crédito hipotecario ante la incertidumbre económica y el riesgo de que los prestatarios sean incapaces de devolver el crédito por los elevados tipos de interés.
Asimismo, la inversión en nueva vivienda también debería sufrir un freno que de cierto modo amortiguará la caída de precios, pero detendrá al mercado, y también a la economía.
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