Empresas

Las zonas más atractivas en México para la industria inmobiliaria

A pesar de un panorama que luce complejo por factores externos, la industria inmobiliaria ha mostrado un crecimiento acelerado en ciertas zonas del país, incluso en la Ciudad de México, donde algunas zonas despuntan en el sector.

20-03-2018, 9:36:53 AM
industria inmobiliaria

Todo parece indicar que este será otro buen año para la industria inmobiliaria. Si bien el panorama luce complejo por factores externos, como la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), el incremento de las tasas de interés y la reducción de impuestos en Estados Unidos, como parte de la estrategia del presidente Donald Trump para atraer inversiones y generar más empleos en su país; así como por temas de índole interna, como las elecciones federales en México; y la violencia que sacude a buena parte del país, que puede ser el más preocupante, especialistas del sector coinciden en que es buen momento para aprovechar algunas oportunidades en el sector, ya sea como inquilinos o inversionistas, tomando ventaja de precios muy competitivos.

La vivienda de interés social, el turismo y herramientas de inversión como los Fibra, CKDes y crowdfunding serán claves en el crecimiento y desarrollo de este sector en los próximos años.

Pedro Azcué, director general de JLL México, cree que los mayores crecimientos se verán en mercados como el industrial, principalmente en la frontera norte y El Bajío, en estados como Aguascalientes, Jalisco, Guanajuato y Querétaro, donde la industria manufacturera continúa creciendo y desarrollándose.

“Tras la llegada de Trump al gobierno de EU, la actividad industrial en nuestro país se congeló, sobre todo lo que tiene que ver con nuevos proyectos. No obstante, esta ha empezado a retomar su crecimiento. Muchas de las empresas que están aquí no creo que piensen relocalizar sus plantas en EU, aun si se cancelará el TLCAN. Es más barato ensamblar en México y eso no va a cambiar”, subraya.

Hasta el tercer trimestre del año pasado, el inventario de espacios industriales en México era de 71.1 millones de metros cuadrados (m²), con una disponibilidad de 3.7 millones de m², una absorción neta anual de 2.8 millones de m² y un alquiler promedio de 4.10 dólares por m² mensual, de acuerdo con cifras de JLL México.

Las zonas más atractivas en la industria inmobiliaria

(Si estás en un dispositivo móvil, te sugerimos rotar tu celular para ver la gráfica completa)

Ciudad Inventario Disponibilidad Absorción neta anual Alquiler promedio
1. Aguascalientes 2.1 millones de m² 19,752 m² 45,522 m² 2.80 dólares por m²
2. Toluca 3.2 millones de m² 58,195 m² 139,951 m² 4.11 dólares por m²
3. Saltillo-Ramos Arizpe 4.4 millones de m² 199,634 m² 232,001 m² 4.25 dólares por m²
4. Ciudad de México 7.9 millones de m² 409,660 m² 566,435 m² 5.31 dólares por m²
5. Tijuana 5.7 millones de m² 79,596 m² 81,228 m²

Lo mismo pasa en los segmentos comercial, que en 2016 tuvo un año especialmente interesante, donde el concepto de usos mixtos (centros comerciales, oficinas y edificios de departamentos) llegó de manera contundente promoviendo su crecimiento; y el de oficinas, aunque en este último hay ciudades como Monterrey y algunas zonas de CDMX, como El Toreo, que limita con el municipio de Naucalpan de Juárez, en el Estado de México, que están sobreofertadas y donde se siguen construyendo edificios, explica Azcué.

“El Toreo no es una zona atractiva y son pocos los interesados en cambiar sus oficinas a ese lugar. Ahí puede haber una catástrofe, pero por otro lado tenemos la zona de Lomas, donde hay muy poco espacio, los precios se han mantenido y el interés de los inquilinos por seguir ahí o querer rentar en edificios como Arcos Bosques es muy alto”, agrega el director general de JLL México.

Cabe mencionar que CDMX es el mercado de oficinas más grande del país y aun el más atractivo para las inmobiliarias, con un total de 6.2 millones de m² terminados, 869,930 m² disponibles de edificios terminados, 1.4 millones de m² disponibles en edificios en construcción y una tasa de desocupación en edificios terminados del 14%.

La tasa de desocupación más baja la tiene:

  • Bosques y es del 5%, seguido de
  • Santa Fe y Perisur (8%),
  • Insurgentes (9%),
  • Polanco (11%) y
  • Lomas (12%).

La zona norte, junto con Interlomas, son los mercados con la tasa de desocupación más alta, con 53% y 21%, respectivamente. Este año se incorporarán 16 nuevos edificios, con un total de 393, 616 m²; y 11 edificios más en 2019, con un total de 451,591 m².

En cuanto a las rentas promedio, las zonas más atractivas son:

  • Lomas de Chapultepec (28-39 dólares por m²), con una tendencia estable;
  • Polanco (24.34 dólares por m²), con una tendencia estable;
  • Bosques de las Lomas (23-30 dólares por m²), con una probabilidad a disminuir moderada; y
  • Lomas Altas (22-26 dólares por m²), con una probabilidad a disminuir moderada.

El plan alterno para la vivienda

En vivienda, Azcué, de JLL México, espera una desaceleración, como consecuencia del incremento de la tasa de interés por parte de Banco de México (Banxico), que en febrero pasado la subió a 7.50%, como respuesta al alza de las tasas de interés en EU en diciembre pasado, lo que ha elevado el costo de los créditos hipotecarios que otorga la banca privada. “Cada vez que sube la tasa de interés, mucha gente deja de calificar para un préstamo hipotecario; incluso se ha dado el caso de personas que compraron una vivienda en preventa y que cuando llega la hora de cerrar la operación, de la entrega de la propiedad, ya no califica. Si esto continúa vamos a ver una contracción en el número de personas que califiquen y toda esa vivienda que depende de este tipo de créditos puede verse afectada”, subraya.

También puedes leer: Cómo te afecta el aumento de Banxico a la tasa de interés

No obstante, menciona el directivo, se espera que la vivienda de interés social, que es subsidiada por el gobierno a través del Infonavit, le dé estabilidad a este segmento, que seguirá beneficiándose de la formación de nuevos hogares.

De acuerdo con el estudio Retos inmobiliarios, realizado por la consultora de proyectos inmobiliarios Softec, se espera que en 2020 haya 40.2 millones de hogares en México, 5.3 millones más que en 2015 (34.9 millones). En 2030, el número alcanzaría los 50.9 millones. Cabe destacar que en 2016, México rebasó a Japón como el décimo país más poblado del mundo, con 126 millones de mexicanos. “Es un universo de oportunidades de negocios, particularmente si se considera que, en promedio, tienen un índice de desarrollo humano intermedio y forman una estructura demográfica joven, con una edad promedio de 27 años”, destaca Cushman & Wakefield en el análisis El mercado inmobiliario ante los vaivenes de 2017.

En 2016, se otorgaron en México 1.16 millones de créditos para vivienda y un año antes, en 2015, sumaron 1.15 millones, lo que significó un crecimiento de 0.6%. El Infonavit otorgó 745,198 créditos y el Fovissste 79,577; mientras que la banca concedió 118,500 soluciones crediticias y 223,597 provinieron de otras instituciones.

“Hay oportunidades en muchas ciudades, con excepción de aquellas que dependen de la industria petrolera, como es Ciudad del Carmen, Tabasco y Villahermosa, que están muy deprimidas por la caída del precio y la producción del llamado oro negro; hay que alejarse de esos lugares y voltear a ciudades como Puebla, Monterrey, Aguascalientes, CDMX, esas van a seguir creciendo y hay buenas oportunidades en todas ellas”, refiere Pedro Azcué, director general de JLL México.

Jaime García, director de Strategic Capital, una family office que invierte en bienes raíces y fondos de capital privado y capital emprendedor, coincide con Azcué. “Uno de los factores más determinantes para el sector inmobiliario es la demanda y en México esa demanda está creciendo; el número de hogares está creciendo, hay gente que se está casando, que algún día va a necesitar dónde vivir, que va a comprar o rentar una propiedad, lo que a su vez impulsará al segmento comercial. Lo mismo sucede en el industrial y de oficinas: están llegando más y más empresas a México a producir. Esto hace que el inversionista siga optimista, que piense que hay buenas oportunidades de negocio y lo vemos en el número de edificios, oficinas, bodegas, plazas y centros comerciales, departamentos y casas”.

Turismo, pieza clave

El turismo, que el año pasado habría alcanzado una cifra récord de visitantes extranjeros, con cerca de 37.5 millones (en 2016 fueron 35 millones), será clave para el sector inmobiliario este año, asegura Azcué. “Se espera que continúen las inversiones en proyectos inmobiliarios, sobre todo en destinos de playa, como Cancún, Los Cabos y Riviera Nayarit. En la medida en que las economías americana y canadiense mejoren, más gente de esos países querrá vacacionar y las playas en México son muy atractivas, por lo que recomendamos invertir en desarrollos residenciales, hoteles y centros comerciales. El flujo de turistas se ha ido incrementado y seguirá mejorando; es de los sectores que van a seguir creciendo”, agrega el director de JLL México.

También existen oportunidades en CDMX, Guadalajara, Monterrey y Puebla, donde el turismo de reuniones (eventos, exposiciones, ferias y convenciones) está creciendo de manera importante. Hoy, el valor estimado de este mercado, que genera 1.2 millones de empleos directos e indirectos, es de más de 16,000 millones de dólares (mdd).

Detonantes del crecimiento

Desde su aparición, en el año 2011, como una nueva alternativa de activos para los inversionistas mexicanos, los FIBRAs se han convertido rápidamente en una de las principales vías de inversión en el mercado de bienes raíces. También hay otras herramientas de inversión que han dado vigor al sector, las cuales también se nutren de iniciativas privadas y que tienen un buen potencial de desarrollo en los siguientes años, como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) y el llamado crowdfunding, un modelo de inversión colectiva que ofrece a cualquier persona la oportunidad de invertir en sectores clave, como los bienes raíces y que recién está despegando en México.

“El fondeo colectivo inmobiliario es una excelente oportunidad de inversión, ya que permite a cualquier persona participar con un capital mínimos de 5,000 pesos y con retornos mayores a los instrumentos tradicionales de ahorro e inversión, libres de comisiones, al ser desarrolladores quienes pagan a plataformas”, explica José Enrique González, director de operaciones de M2CROWD.

De acuerdo a un estudio de PWC y Massolution, el crowdfunding inmobiliario es la categoría de fondeo colectivo con mayor crecimiento a nivel mundial, la cual se espera que alcance hacia 2020 un valor de mercado cercano a los 250,000 mdd a nivel mundial.

Comentarios