¿Por qué afectaría a los inquilinos controlar las rentas en la CDMX?
La iniciativa planteada por el jefe de gobierno Martí Batres no beneficia a los inquilinos, además de que trasgrede los derechos de los arrendadores.
La iniciativa de reforma en materia de vivienda en arrendamiento del jefe de Gobierno de la Ciudad de México, Martí Batres Guadarrama, con la que se pretende ejercer un control gubernamental sobre los propietarios de inmuebles que se rentan, violenta el artículo 5 constitucional y los principios que rigen la libertad contractual de todas las personas.
La propuesta, que reforma dos artículos del Código Civil y ocho numerales de la Ley de Vivienda, ambos de la capital mexicana, modifica el tope máximo de 10% para los aumentos en el monto de la renta, y establece -sin mayores detalles- un registro digital de contratos de arrendamiento.
Actualmente, el artículo 2448-D del Código Civil de la Ciudad de México dispone que el incremento de la renta no podrá exceder del 10%. La propuesta elimina esa proporción y la sustituye por aumentos que no podrán ser mayores “a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior”.
Es decir, si el país entrara en una crisis inflacionaria, desde el Código Civil estará autorizado fijar la subida de las rentas en el mismo porcentaje del aumento general de precios.
¿Qué sucede actualmente?
Hoy en día, el mismo Código Civil capitalino establece que el incremento de la cuota mensual de las rentas debe llevarse a cabo de manera anual.
La dinámica es la siguiente: Se firma el contrato de arrendamiento por un año, cuando este llega a su vencimiento, en caso de que el arrendatario decida continuar en el inmueble, se elabora un nuevo contrato con el aumento correspondiente.
Aunque el Código Civil establece un tope máximo de incremento del 10%, debido a las condiciones del mercado inmobiliario -en su mayoría- los aumentos en las rentas de vivienda suelen pactarse conforme a la inflación. Usualmente el límite del 10% se aplica para los arrendamientos de locales comerciales.
¿Cuál será la consecuencia?
La reforma, al establecer como aumento máximo de las rentas el porcentaje oficial del índice inflacionario, si este es muy bajo, en vez de generar un beneficio para los inquilinos, hará que los propietarios decidan arrendar solo por un año, y al siguiente cambiar de arrendatario para fijar la cuota mensual en una cantidad superior a la inflación.
La misma afectación al arrendatario se presentaría en caso de que la inflación sea muy alta, pues -en este escenario- el arrendador aplicará como aumento la proporción de esta, por lo que al final, tal y como está planteada la reforma, no se ayuda realmente a los inquilinos.
De hecho, si se aprueba la reforma, los propietarios de inmuebles pueden promover un Juicio de Amparo para que los cambios no les apliquen, ya que las nuevas disposiciones trasgreden el derecho que tenemos todos los mexicanos para dedicarnos a la profesión, industria, comercio o trabajo que más nos convenga, mientras estos sean lícitos, de acuerdo con el artículo 5 de la Constitución.
¿Control inoperante?
La iniciativa de reforma, que esta semana ya fue presentada en el Congreso de la Ciudad de México, también dispone que el gobierno capitalino “establecerá un registro digital de contratos de arrendamiento, de autorización inmediata”.
Para los nuevos arrendamientos, el arrendador deberá realizar dicho registro en un plazo no mayor a 30 días de celebrado el contrato, y en los casos de los contratos que ya están vigentes, el instrumento tendrá que registrarse antes de 90 días, tras la entrada en vigor de la reforma, siempre y cuando esta sea aprobada por los legisladores.
Esta nueva obligación que intenta imponer el gobierno de la capital del país trasgrede la libertad contractual, un principio que rige a todos los actos y contratos civiles, pues es la voluntad de las partes la norma que rige a todos estos instrumentos. La única limitante que se tiene es que lo acordado por las personas debe estar dentro de la ley.
Pretender ejercer un control gubernamental sobre los arrendamientos, imponiendo la obligación de registrar los contratos, altera la naturaleza de la principal fuente de las obligaciones civiles.
La libertad para obligarnos firmando un contrato de arrendamiento es un acto personal que debe ser del conocimiento exclusivo de los contratantes, a menos que alguno de estos impugne en algún juzgado civil algún punto en controversia.
A su vez, la reforma propuesta por el jefe de Gobierno no impone ningún tipo de sanción en caso de que el contrato de arrendamiento no sea registrado, por lo que también sería impugnable, a través del Juicio de Amparo, si se llegara a establecer una multa en el reglamento que luego debe elaborarse para el mencionado registro.
Ergo, la disposición puede ser declarada inconstitucional al transgredir la libertad contractual, el derecho a la privacidad y el principio de taxatividad.
Además, si se deja el cambio tal y como lo propone la iniciativa, sin una sanción establecida desde el Código Civil, cualquier reglamentación resulta inoperante, por lo que -en específico- en esta parte la reforma tampoco beneficia a los arrendatarios.
¿Derecho a la vivienda sin contenido?
En cuanto a los cambios propuestos a ocho artículos de la Ley de Vivienda de la capital mexicana, estos no afectan a los propietarios que rentan sus inmuebles, pues la iniciativa plantea que es el gobierno de la Ciudad de México el que debe “garantizar la producción pública de vivienda en arrendamiento asequible”.
Es decir, se pretenden añadir nuevas obligaciones a cargo de las autoridades capitalinas, pues son estas en particular, y el Estado mexicano en lo general, quienes deben garantizar el derecho a la vivienda.
Sin embargo, a lo largo de los ocho numerales que se propone reformar, la iniciativa solo enlista que será el gobierno de la Ciudad de México el que intentará construir inmuebles. Esto se haría con recursos del presupuesto con el fin de “promover la producción pública de vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos”.
Salvo esto último, que de realizarse sí beneficiaría a los grupos vulnerables, la reforma enviada por Martí Batres al Congreso capitalino, lejos de apoyar a los arrendatarios los perjudica, además de que genera un innecesario diferendo entre los arrendadores y la autoridad, que terminará resolviendo el Poder Judicial.
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Surya Palacios Periodista y abogada, especialista en análisis jurídico y de derechos humanos. Ha sido reportera, conductora de radio y editora.