Las promesas no cumplidas en la Ciudad de México
La Ciudad de la Salud, la Ciudad del Futuro, la Ciudad Verde, la Ciudad Administrativa y el Corredor Cultural, ¿dónde están todos esos proyectos?
Cualquiera que viva o visite Ciudad de México se puede dar cuenta de lo contrastante que es su realidad cotidiana: la llamada alguna vez Ciudad de los Palacios es un espacio lleno de desigualdad, basura y caos, pero al mismo tiempo es una ciudad en donde los pájaros cantan en grandes avenidas como Reforma o Insurgentes, donde la cultura se encuentra dentro de sus muchos museos o bien, en la acera donde una pareja sexagenaria baila danzón al son de una orquesta de jóvenes músicos callejeros.
El vaso medio vacío nos indica que la manera en que se estructura la vida urbana de esta megalópolis se encuentra en crisis y que más vale salir huyendo antes de que seamos víctimas (si es que no lo hemos sido ya) de la mancha urbana.
El vaso medio lleno nos invita a pensar: vivimos un presente en donde romper con los paradigmas que se han erigido al momento de planear el desarrollo capitalino se dibuja como la única solución ante una CDMX que, poco a poco, se ha vuelto una ciudad invivible. Después de todo es este tipo de ciudad, la invivible, la que, dice Italo Calvino, es inspiración para soñar con las ciudades invisibles, aquellas que nos inspiran y enamoran.
CDMX es el mercado inmobiliario más grande no sólo de México, sino a nivel Latinoamérica y, por tanto, el atractivo que puede tener desarrollar proyectos inmobiliarios es enorme, sin embargo, durante muchos años el crecimiento inmobiliario y urbano se realizó sin regulación, sin orden, sin un proyecto de ciudad que contuviera y diera pie a la forma de construir.
Así, llegamos al 2017, año en que todo parece colapsar, año en que una serie de medidas buscan, de manera un tanto desesperada, regular y ordenar el caótico desarrollo inmobiliario que impera: la Ley de Vivienda, el Programa General de Desarrollo Urbano (pendiente de aprobación), la Norma Técnica para la reducción de estacionamientos para automóviles, son algunas de las políticas que desde el gobierno capitalino se empujan para lograr un poco de orden.
La suma de sinergias, el trabajo conjunto de gobierno, iniciativa privada y ciudadanía es indispensable para construir un nuevo modelo de urbanización, un modelo que nos otorgue por fin el derecho a la ciudad, aquel que incluye el derecho a una vivienda digna, aquel que construye urbes policéntricas, aquel que establece que la ciudad es un patrimonio colectivo, no de unos cuantos, pero, primero lo primero, reflexionemos un poco sobre las problemáticas del modelo de crecimiento inmobiliario capitalino.
Falta de visión
Durante las décadas de los ochentas, noventas y dosmiles los planes de desarrollo urbano fueron mutando de acuerdo a lo que la administración en turno juzgaba oportuno: nuevas leyes y reglas se aprobaban, aunque suprimieran y contradijeran las normativas anteriores sin buscar darles seguimiento a aquellas que funcionaban para la construcción de la ciudad.
A manera de ejemplo tomo un tema candente de la última semana: la abundancia de estacionamientos en la capital.
La norma que obligaba a contar con cierto número de lugares de estacionamiento en cada edificio recién construido fue aprobada en 1987, para 2014 esta ley provocó que el 42% de la superficie construida en el Distrito Federal fuera para estacionar autos mientras que la vivienda ocupaba el 32% y las oficinas el 15%. Se entiende perfecto que en 2017, ante una ciudad desbordada, esta norma deba ser reescrita y que se busque fijar un máximo de espacios de estacionamiento en cada edificio, sin embargo, en una ciudad que fue planeada para el auto particular esto podría resultar bastante contraproducente si la nueva norma no viene acompañada de una política que incentive el uso del transporte público y alternativo.
No puedo afirmar de manera contundente que la idea del largo plazo no estaba en la mente de quienes tenían el control del desarrollo urbano en aquel año, pero pareciera, pues hoy tenemos edificios que fueron construidos explícitamente para aparcar autos mientras el rezago habitacional en CDMX es un mal que no deja de existir y crecer y de nuevo, casi se puede ver la falta de proyección al instaurar una nueva norma pero sin pensar bien las consecuencias de la misma (ojo, que no estoy defendiendo el uso del auto o la creación de más estacionamientos, sólo apunto que esta es una ciudad en donde el uso del auto privado está tatuado en la mente de muchos de sus habitantes y que para que esto cambie se requiere hacer un enorme trabajo de concientización social que podría tardar varios años en dar frutos).
¿Cuál es el enfoque?
En CDMX en los últimos años se ha construido vivienda del segmento residencial y residencial plus de manera vasta, sin embargo, no se ha visto por las necesidades urgentes de los segmentos de la población media y de más escasos recursos y por ello, el resultado es la gentrificación de barrios que antes eran habitados por artistas, jóvenes profesionistas, estudiantes, familias de la clase media y los tentáculos de la gentrificación continúan extendiéndose sin encontrar un límite.
La falta de vivienda en renta es otro de los males que tiene el desarrollo inmobiliario en CDMX, cada vez es más difícil encontrar vivienda en renta pese a que es una tendencia al alza por la población que busca vivir en CDMX, para muestra el botón que arrojó un análisis realizado por Lamudi del comportamiento inmobiliario en 2016, donde las tendencias de búsqueda de vivienda en CDMX demostraron que rentar es cada vez una opción más demandada.
Legalidad antes de necesidad
El sentido de la urgencia en CDMX pareciera estar sustentado en la necesidad de dar legalidad y no de satisfacer las necesidades poblacionales. El Bando 2, la Norma 26, las Normas 30 y 31, el Proyecto Zodes (Zonas de Desarrollo Económico y Social), el Programa General de Desarrollo Urbano son algunas de las leyes y propuestas que las últimas tres administraciones han puesto en la mesa con la intención de regular el crecimiento urbano e inmobiliario.
El Bando 2 autorizó el cambio de usos de suelo en las delegaciones Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Venustiano Carranza antes de que éstas fueran dotadas de la infraestructura urbana y de servicios necesarios para contener a la nueva población que iba a llegar de tal manera que se provocó no sólo una gentrificación de esta zona, la calidad de vida en las colonias involucradas se vio mermada, la llegada de la Norma 26 extendió dicha problemática a toda la ciudad.
Iniciada la presente administración, la idea de construir ciudades dentro de la ciudad más grande de México fue presentada como la solución a las dinámicas de crecimiento urbano negativo: la Ciudad de la Salud, la Ciudad del Futuro, la Ciudad Verde, la Ciudad Administrativa y el Corredor Cultural (ese que iba a estar en Chapultepec y que fue echado para abajo luego de una consulta ciudadana, ¿recuerdan?), se planteaban como la solución a los problemas de desarrollo urbano, sobra decir que a un año de que la administración concluya ninguno de estos proyectos es una realidad y encima de varios de ellos se han vertido capas de concreto en espera de que no vuelvan a la luz pública.
¿Y los ciudadanos?
Bien gracias, adaptándose a vivir en una ciudad violenta en lo político, en lo económico, en lo social. La idea originaria de la ciudad como espacio que busca reducir la pobreza, mejorar la salud pública, dar educación, incentivar la innovación y la creatividad dista mucho de lo que es hoy Ciudad de México, las deudas pendientes son muchas: infraestructura, servicios, vivienda, buena gobernanza, espacios públicos dignos, son algunas.
A partir de identificar las problemáticas y las necesidades de la población que habita CDMX es como se puede y debe plantear un crecimiento inmobiliario sustentable, un crecimiento inclusivo y no exclusivo, un crecimiento que tome lo mejor de cada visión de desarrollo urbano, logrando crear una ciudad colectiva que sea manifestación y representación de los habitantes de CDMX.
El autor Jaume Molet es socio fundador y actual Director General de Lamudi México.
Nota del editor: Este texto pertenece a nuestra sección de Opinión y refleja la visión del autor, no necesariamente el punto de vista de Alto Nivel.
