Contratos de compraventa de inmuebles: qué tipos y funciones existen
Existen dos modalidades de contratos de compraventa de inmuebles. Te explicamos cuáles son y sus requerimientos.
En días recientes han llegado a nuestro portal cuestionamientos acerca de la importancia los contratos de compraventa y los requerimientos para hacerlo. Y es relevante mencionarlo pues este documento es la raíz de toda certidumbre transaccional, al establecer cláusulas de conformidad entre ambas partes ̶ la que vende y la que desea comprar ̶ cuando se trata de un interés común (un inmueble).
En materia inmobiliaria existen dos modalidades por las que se puede adquirir una propiedad que pocas veces advertimos durante la firma, estas se refieren a la forma en la que se estipula o se calcula el precio de un espacio, mismas que a continuación describo de manera breve:
Ad corpus
De acuerdo con el Seminario Judicial de la Federación de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN), la modalidad ad corpus se define como “aquella en la cual se calcula el precio en forma alzada, en función de la individualidad misma de la cosa tomada en conjunto, sin referencia a una cierta unidad de medida”, esto se refiere a que no se consideran los metros cuadrados de una casa para establecer el precio.
Ad Mensuram
En contraste, la SCJN explica la modalidad ad mensuram “como aquella en la cual el precio se determina proporcionalmente en función de una precisa unidad de medida”, donde esclarecen que los m2 de una vivienda, oficina o local comercial si se tomaron en cuenta en el avalúo del bien inmueble, e incluso, la medida se puede rectificar.
Es recomendable diferenciar ambos conceptos para que, a momento de revisar el escrito, todo este puesto sobre la mesa y no nos sorprendamos.
Otro aspecto en el que nuestros usuarios están curiosos previo a realizar la compraventa, son los gastos que implica comprar una vivienda nueva o usada; muchas ocasiones no tienen claro todos los impuestos que deben de pagar y otros necesarios para adjudicarse el inmueble.
En cuanto se da la transmisión de la propiedad, el comprador está obligado a pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), el cual se calcula de acuerdo al valor total del inmueble, donde se considera el más alto entre el valor catastral, este mismo determinado con la aplicación de los valores unitarios o del valor comercial que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas autorizadas por la misma. El pago de ISAI no es el mismo en cada estado y se paga los siguientes 15 días posteriores tras adquirir el usufructo o adjudicarse el bien raíz.
El protagonista durante el primer trimestre del año es el Impuesto Predial, que se define como el impuesto que grava los predios rústicos y urbanos, y quienes lo deben de abonar, son todas aquellas personas físicas o morales propietarias de predios o terrenos, edificaciones e instalaciones fijas.
Este se calcula anualmente con base en el valor catastral del inmueble igual a los valores unitarios del suelo, más los de la construcción y multiplicados por la superficie de la edificación; además, se considera el tipo de inmueble, el número de pisos con los que cuenta, el área del terreno, así como el tamaño de la construcción y la antigüedad.
En tanto que un gasto que debe hacerse para transferir el nombre de la propiedad, es la escrituración, misma que contempla el pago de los derechos derivados de la compraventa y los honorarios notariales, este último, es quien se encarga de realizar el pago del Registro Público de Propiedad.
Antes de que esto suceda, debemos asegurarnos de que todos los servicios estén pagados, como agua y electricidad. Y también, prever otras expensas tras adjudicarnos la propiedad en caso de mudarnos inmediatamente: pago de modificaciones, mantenimiento o arreglos inesperados, asegurar nuestra vivienda y la mudanza.
*El autor Jaume Molet es socio fundador y actual Director General de Lamudi México.
Leer: Las ventajas de comprar una casa usada en la CDMX
