Cómo afectará el sismo al valor de la Roma y la Condesa
La Roma y la Condesa, dos de las colonias más afectadas tras el terremoto del 19 de septiembre, se enfrentan a un oscuro panorama en el mercado inmobiliario.
Un total de 40 edificios colapsados, 321 declarados como inhabitables, 7 mil 500 inmuebles revisados, 700 catalogados con código amarillo o daños estructurales que son habitables una vez que sean arreglados, 3 mil 900 edificios con daños y 194 fallecidos.
Al 26 de septiembre de 2017 este era el saldo reportado por las autoridades tras el sismo del 19 de septiembre de 2017, ese que hizo que CDMX volviera a derrumbarse 32 años después de que otro sismo la sacudiera y transformara su realidad en cuestión de minutos, segundos.
Pérdidas humanas y de patrimonio que son irreparables, daños que tardaran meses si no es que años en resarcirse, ayuda y solidaridad invaluable, imágenes que ponen la piel de gallina, la voluntad y fuerza del pueblo mexicano me han sorprendido, nunca antes había visto algo así.
San Gregorio Atlapulco en Xochimilco, Narvarte, Del Valle Norte en Benito Juárez, en Cuauhtémoc el Centro, Roma—Condesa, Obrera, Juárez, Guerrero, Tlalpan son zonas que han sido realmente afectadas en sus cimientos y aunque el camino es largo y las acciones de rescate continúan en algunos de estos puntos, miremos un poco el corto, mediano y largo plazo del mercado inmobiliario en CDMX.
Rentas, el primer impacto
Entre las zonas más afectadas se encuentran varias de las predilectas para vivir de las jóvenes generaciones, me refiero a la llamada generación millennial, aquella que va de los 25 a los 35 años, una generación que ve en la vivienda vertical en renta un estilo de vida. Colonias como Narvarte, Del Valle Norte y por supuesto, el bastión trendy-chic capitalino Roma-Condesa sufrieron verdaderas afectaciones.
El impacto inmediato se dará en el costo de las rentas en estos lugares. En cuestión de horas, de unos cuantos días, la emblemática Avenida Ámsterdam ha quedado deshabitada, en la Roma se ven camiones de mudanza como parte de la nueva rutina.
Comparando la situación con lo que se vivió en 1985, cuando las rentas en las zonas más afectadas cayeron entre el 25 y 30%, se espera que estas zonas sufran un éxodo de muchos de sus habitantes, estos buscarán primero refugio en casas de familiares y amigos y posteriormente en las zonas aledañas, donde, por tanto, se vivirá un incremento de la demanda y una disminución de la oferta, operación que conducirá al aumento de sus rentas.
Así, mientras Roma-Condesa son desalojadas, colonias como Del Valle Centro, Nápoles, Coyoacán Centro, Santa María la Ribera, San Rafael verán llegar los camiones de mudanza. Los arrendadores de la llamada Condechi tendrán que bajar sus precios de renta mientras que los de Coyoacán podrán incrementarlos.
Los valientes inquilinos que decidan quedarse en las zonas afectadas tendrán un poco la sartén por el mango, podrán negociar su renta pues con el afán de retenerlos los caseros tendrán que ofrecer descuentos, auguro un 10%, o bien ofrecer arreglos o algún incentivo pues, al final si el inquilino termina yéndose encontrar uno nuevo llevará tiempo y la renta pactada será, con seguridad, más baja que la que podrían haber negociado con el antiguo habitante.
En Lamudi estimamos que las zonas aledañas se llevarán el 70% de los habitantes que decidan salir de las zonas afectadas, zonas un poco más retiradas pero que han demostrado ser seguras tanto en este sismo como en el del 85 se quedarán con cerca del 20% del éxodo postsísmico, es el caso de lugares como Las Águilas, Azcapotzalco y Naucalpan en el Estado de México, finalmente el 10% de este éxodo optará por dejar definitivamente la ciudad y trasladarse a lugares como Querétaro y Aguascalientes o bien, retornará a sus lugares de origen en el caso de provincianos que habitaban en la capital.
Ser o no ser propietario tras el sismo
Tomemos una vez más el ejemplo de 1985 para realizar una estimación en las operaciones de compra/venta de un inmueble luego del segundo 19 de septiembre recordando siempre que los daños ocasionados en el reciente 19 de septiembre equivalen a un cuarto de los daños que se experimentaron con el sucedido hace 32 años.
En el 85, las zonas afectadas sufrieron una caída de cerca del 50% en sus operaciones de compra/venta, nuestra estimación para este 2017 es que la compra/venta de inmuebles en las zonas afectadas caerá un 25%, sin embargo no debemos de olvidar que tras la tormenta y un período de recuperación, zonas como Roma-Condesa resurgieron más fuertes que nunca, reportando una plusvalía mayor que la media de la ciudad entera, para muestra el botón de la variación porcentual que experimentó Roma-Condesa entre 2016 y el primer semestre de 2017, período de tiempo en que los precios aumentaron entre un 10 al 15%.
Buscando oportunidades tras la tragedia
Los sucesos que acabamos de vivir son terribles, no hay duda, pero de cada mala experiencia, de cada tragedia, cada que sentimos miedo, debemos de levantarnos, sacudirnos y buscar seguir adelante. Leí que se trata de volver a una rutina consciente en donde se busque reincorporarse a las actividades paulatinamente, pero con lecciones aprendidas.
A partir de los acontecimientos de la semana pasada, la realidad es que las desarrolladoras inmobiliarias tendrán la oportunidad de adquirir terrenos en zonas bien ubicadas a precios bajos. Nuevos edificios serán levantados en los escombros de los edificios derrumbados o con daños severos, de los cuales el 92% se ha reportado eran edificios construidos antes del 85 de dos a cuatro plantas.
Al mirar al largo plazo, nuevamente aparece 1985 como referente pues tras este sismo una nueva legislación para la construcción de edificios en la capital de la República apareció, las nuevas leyes hicieron hincapié en los materiales y su calidad, en la necesidad de reforzamientos y cimientos hidráulicos.
Hoy por hoy ser requiere de nuevas iniciativas, de nuevas leyes más proactivas, de leyes que den seguridad, que vigilen de manera precisa la forma de construir en CDMX. El enfoque a mi parecer debe ser puesto en los estudios topográficos que se realicen para construir, no olvidemos que CDMX está levantada en un antiguo lago, por ello, la mayoría de los edificios colapsan por el suelo sobre el que están construidos, por tanto, los reflectores, las leyes que se escriban desde ahora deben poner la luz en los estudios topográficos, en el estudio de los cimientos, en las profundidades de la tierra.
Como sucedió tras el 85, las zonas afectadas tienen el potencial de volver más fuertes, el camino para renacer es largo, se estima que la Condesa comenzó su renacimiento hasta 1991, nos llevará tiempo, no apresurarse, esgrimir bien las nuevas políticas, la nueva forma de trazar y construir la ciudad nos permitirá construir una ciudad más fuerte y más resiliente ante fenómenos que escapan del control humano.
El autor es Director General del portal inmobiliario Lamudi México.
Twitter: @MoletJaume
