La misión imposible de mejorar la vivienda en la CDMX
La corrupción y la falta de transparencia suman hasta 5% al precio final de una vivienda en la ciudad. Los pasos para solucionar el problema de construir en la capital del país son aún tímidos.
El déficit de vivienda en Ciudad de México (CDMX) ha provocado la expansión de la urbe a dimensiones que la alejan de la escala humana. La corrupción, la indecisión legal sobre el tema de la redensificación y la especulación encarecen la construcción en la capital. No puede hablarse de una ciudad viable, si no se atiende el problema de la construcción.
Impuesto escondido
Según una investigación de la Comisión de Vivienda de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF), los permisos y licencias que deben tramitar los desarrolladores son costosos y la corrupción es frecuente, lo que aumenta entre 3 y 5% los costos, retrasa los proyectos y ahuyenta la inversión.
La Sociedad Hipotecaria Federal estima que en Ciudad de México cada año se demandan 40,000 hogares nuevos, pero solamente se construyen 10,000. La ciudad comenzó a crecer hacia fuera debido a que no ha sido capaz de satisfacer la demanda de vivienda, ni aprovechar los predios vacíos o subutilizados.
Cada año crece el número de construcciones en el Valle de México. Entre 1980 y 2010, la zona se expandió a una tasa anual de 8.5% en hectáreas construidas, mientras que su población creció 1.4% anual.
Otros problemas, como la industrialización, los cambios de uso de suelo habitacional a comercial, la falta de usos mixtos, la existencia de viviendas deshabitadas o desaprovechadas, así como los procesos de especulación del suelo y su respectivo encarecimiento, abren espacios a la corrupción, ya que los pocos lugares disponibles para edificar viviendas son bastante cotizados.
Esto se traduce en precios más elevados. Algunas viviendas, incluso, son inaccesibles para la población asalariada, la cual busca adquirir casas en la periferia de la ciudad, donde son más económicas. Pero esto conlleva altos costos de transporte o la necesidad de adquirir un automóvil, contribuyendo al aumento de la contaminación y el tránsito.
Solo hay espacio hacia arriba
En el reporte Municipios, desarrolladores y transacciones RMBS, de la agencia valuadora de riesgo crediticio Moody’s, se advierte que la extensión de nuevas viviendas en zonas alejadas de los centros de empleo formal refleja falta de claridad en el marco regulatorio, que hace énfasis en la cooperación y la coordinación entre municipios y constructoras, en lugar de hacer hincapié en reglas estrictas.
“Barreras administrativas a escala estatal y municipal obstaculizan el desarrollo ordenado de la construcción de vivienda, mientras que algunos municipios afirman que las constructoras pequeñas edifican viviendas en zonas que incluso carecen de infraestructura social básica”.
De acuerdo con datos de la Comisión de Vivienda de la ALDF, las familias gastan 12,000 pesos más en transporte al año cuando están en zonas conurbadas y generan 44% más de emisiones de CO2.
El terreno para construir está prácticamente agotado y el que existe está destinado para reserva ecológica. Esto ha obligado a las desarrolladoras a edificar vivienda vertical, que ha resultado mejor negocio porque el costo de la infraestructura es 60% menor.
Es una tendencia mundial. Las viviendas multifamiliares tienen más sentido en las zonas densamente pobladas, que es donde la generación del milenio (las personas nacidas a fines de la década de los 70 y hasta principios de los 90) prefiere vivir. En tan solo tres años, la penetración de la vivienda en modalidad vertical ha pasado de 8 a 38% a escala nacional.
Pero también, ante la falta de terrenos, las constructoras han optado por subir el precio de las casas o departamentos. “En Ciudad de México hay mucha demanda y el mercado ha soportado el alza de precios”, comenta Pedro Azcué, presidente de la firma de servicios inmobiliarios JLL México y director general de JLL Latinoamérica. Según el Índice de Precios de la Vivienda, elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal, los precios de las casas en la capital repuntaron 9% el año pasado.
Una de las soluciones para la ciudad en materia inmobiliaria, según Dunia Ludlow, presidenta de la Comisión de Vivienda de la ALDF, es “redensificar la ciudad y aprovechar todos los lotes baldíos y las casas deshabitadas”. Redensificar significa transformar o adaptar un espacio urbano para albergar nuevas viviendas.
De acuerdo con información del INEGI, en 2010 había 211,245 viviendas deshabitadas; es decir, 8.6% del total de las casas particulares. La diputada Ludlow considera que la redensificación permitiría también establecer nuevos esquemas de cobro de predial. El incremento en el costo de la vida en ciertas delegaciones y casos de viviendas intestadas son algunas de las razones por las que se deja deshabitada una casa. Así, la escasez de terrenos, que encarece el suelo disponible, y la corrupción contribuyen al aumento en el costo de la vivienda.
Los precios de los terrenos aumentan y no han cambiado las regulaciones para una mayor densidad donde se justifique, dice Claudia Velázquez, directora de operaciones de Softec, empresa especializada en la consultoría e investigación inmobiliaria en México. Por ejemplo, algunas normas de construcción dificultan a los desarrolladores levantar edificios, como límite de densidades, requerimientos de estacionamientos (los cuales ocupan grandes espacios que podrían ser utilizados para construir más viviendas) y tramitología, entre otros.
Para Carlos Guillermo Medina, presidente de Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), algunos temas a resolver son el costo de la tierra, el crecimiento natural de la población y de los polos de desarrollo, y atender el rezago habitacional. De acuerdo con Ludlow, de la ALDF, el modelo de crecimiento ha propiciado el incremento de los asentamientos irregulares sobre el suelo de conservación. Datos de la Secretaría del Medio Ambiente de la Ciudad de México muestran que los asentamientos irregulares ocupaban 3.17% de la superficie en 2010 (10 años antes, apenas 2.2%).
La diputada dice que los derechos de mitigación que pagan los grandes desarrollos no se aplican de manera adecuada en las zonas donde se generan y por eso hay tanta oposición de los vecinos.
Este es un extracto del texto que el autor escribió para Alto Nivel y que podrás consultar completo en la edición impresa de agosto. Busca tu ejemplar en los principales puntos de venta, suscríbete en línea o descarga la revista digital. Sigue nuestra conversación en Twitter y Facebook.
