Dueño o inquilino ¿Qué hacer si tu depa tiene daños por el sismo?

Aunque el inmueble en el que habitas no haya resultado con daños graves tras el sismo del pasado 19 de septiembre, es importante que consideres cuáles son tus derechos y obligaciones con respecto al mismo, sobre todo si eres arrendatario o inquilino. Lo mismo sucede en el caso los propietarios que son arrendadores o de aquellos que poseen un crédito hipotecario y la casa o departamento se dañó.

Para estos casos las normas mexicanas contemplan alternativas. A continuación respondemos las preguntas más frecuentes en estos temas.

1. Hay daños en el inmueble que rento ¿Qué debo hacer?

El artículo 2,483 del Código Civil de la Ciudad de México establece claramente que el contrato de arrendamiento termina “por pérdida o destrucción total” del inmueble arrendado, ya sea por caso fortuito o fuerza mayor. En el caso del sismo estamos ante un escenario de fuerza mayor, es decir un acontecimiento ajeno a la conducta del inquilino, “con fuerza incontrolable”, que lo libera de la obligación que tiene con el propietario del inmueble.

En estos casos, el arrendatario (inquilino) puede rescindir el contrato incluso si los daños son parciales, y su contraparte, el arrendador o propietario, no le puede aplicar ningún tipo de penalización, además de que le debe devolver el depósito dejado en garantía.

Si no vas a desocupar el inmueble que rentas, el arreglo de los daños corre a cargo de arrendador, siempre y cuando estos sean producto del sismo; si se trata de pequeños desperfectos que suelen ocasionarse por el uso cotidiano del inmueble las reparaciones te corresponden a ti como inquilino.

Durante el tiempo que duren los arreglos, puedes solicitar una reducción parcial de la renta, si las reparaciones van a durar más de dos meses, de acuerdo con el artículo 2,432 del Código Civil capitalino. Pero si durante ese lapso tienes que abandonar el inmueble para que este sea rehabilitado, tienes derecho a no pagar la renta, según lo especifican los artículos 2,431 y 2,445 del ordenamiento ya citado.

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2. ¿Qué pasa si el propietario no arregla el inmueble?

Si el arrendador no lleva a cabo las reparaciones necesarias al inmueble afectado por el sismo “es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran”, según lo estipulado en el artículo 2,448 del Código Civil de la Ciudad de México.

Es decir, si llegaras a tener una afectación física porque no se hicieron los arreglos necesarios, la responsabilidad recae en el propietario negligente. En estos casos, lo más recomendable es no esperar a que ocurra una nueva tragedia, habla con tu arrendador y coméntale cuáles son los arreglos que deben llevarse a cabo, si este se niega a que el inmueble sea rehabilitado, es mejor rescindir el contrato y no poner en riesgo tu vida o integridad.

3. Soy propietario ¿Qué pasa si el inquilino no desocupa el inmueble?

Si tú eres el arrendador y el inmueble está dañado, para evitarte futuras responsabilidades que incluso pueden ser de carácter penal, se recomienda que le solicites a tu inquilino que desocupe la casa o el departamento, a fin de que lleves a cabo la reparación del mismo. De esta forma, deberás rescindirle el contrato sin ninguna penalización, y devolverle el depósito dejado en garantía.

También tienes la opción de pedirle al arrendatario que abandone el inmueble de manera temporal, para que realices los arreglos sin que este corra ningún riesgo, en este caso no podrás cobrarle la renta durante el tiempo que tarde la rehabilitación del inmueble.

Si aun con estas dos opciones el inquilino se niega a desocupar el inmueble, deberás iniciar un procedimiento para que un juez de carácter civil lo obligue a dejar la casa o departamento. No obstante, siempre es recomendable que antes de acudir a los tribunales trates de dialogar de manera amigable con el arrendatario, haciéndole ver los riesgos que existen de permanecer en el inmueble.

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4. El inmueble es nuevo ¿La constructora debe hacerse responsable?

Sí, las empresas que llevaron a cabo la construcción de un inmueble, o aquellas que le encargaron a un tercero la edificación del mismo, son responsables “de los defectos que después aparezcan y que procedan de vicios en su construcción”, hechura o mala calidad de los materiales empleados, establece el artículo 2,634 del Código Civil de la Ciudad de México.

Además de este tipo de responsabilidad, los representantes y propietarios de estas empresas también podrían enfrentar cargos de carácter penal. De hecho, hasta la semana pasada, en la Procuraduría de Justicia de la capital mexicana se habían abierto 40 carpetas de investigación respecto a igual número de inmuebles, pues tanto constructoras como inmobiliarias, de resultar responsables, tendrán que hacerse cargo de la reparación del daño y del pago de los perjuicios que se hayan generado.

Según la legislación mexicana, el daño es la pérdida o menoscabo sufrido en el patrimonio de una persona, en tanto que el perjuicio es la privación de cualquier ganancia lícita que debería haberse obtenido de no haber sufrido el daño. Si tú te encuentras en esta situación, se recomienda acudir a la fiscalía (ministerio público) de tu delegación en la capital mexicana.

Adicionalmente, también puedes recurrir a la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), pues todos los inmuebles de reciente construcción deben tener una garantía no menor a cinco años para cuestiones estructurales, acorde con el artículo 73 Quáter de la Ley Federal de Protección al Consumidor.

5. Aun debo al banco el inmueble dañado ¿Debo seguir pagando?

Los créditos hipotecarios otorgados por instituciones bancarias o por el Infonavit cuentan con un seguro, pero este generalmente es para que esas entidades recuperen el valor del inmueble en caso de que este se haya destruido. Es decir, el beneficiario del seguro no eres tú como deudor, sino tu acreedor o la institución que te otorgó el empréstito. No obstante, en algunas ocasiones, el seguro también te incluye como segundo beneficiario.

Para saber en qué circunstancia te encuentras, y qué clase de cobertura posee el inmueble que adeudas, es necesario que te acerques al banco o a la institución con la que tienes el crédito. De acuerdo con el artículo 2,941 del Código Civil de la Ciudad de México, si la vivienda hipotecada se destruyó por completo no debes pagar el resto del crédito, aunque tampoco se te devolverá lo que ya pagaste, a menos que el seguro o el contrato establecido con el banco digan lo contrario.

Si el inmueble no se destruyó pero necesitará ser reparado, sí debes seguir pagando la hipoteca. De cualquier forma acércate con la institución crediticia para saber los términos exactos de las coberturas y seguros. Además la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) está prestando orientación a todos los afectados por el sismo, no solo en cuanto a las dudas que puedas tener si tu inmueble está hipotecado, sino también para aquellas personas que perdieron sus tarjetas de crédito o débito por la emergencia del pasado 19 de septiembre.

Si quieres mayor asesoría, puedes consultar gratuitamente a nuestra experta a través de su cuenta de Twitter @licsayudando.

Surya Palacios Periodista y abogada, especialista en análisis jurídico y de derechos humanos. Ha sido reportera, conductora de radio y editora.