¿Aval, fiador u obligado solidario? Estas son las diferencias en el arrendamiento
Si eres inquilino o propietario, debes tomar en cuenta que cada una de estas figuras tiene responsabilidades diferentes si aparecen en tu contrato.
Si rentas o vas a rentar un inmueble, ya sea como propietario o como inquilino, debes considerar las distintas responsabilidades que tienen el fiador y el obligado solidario, en caso de que aparezcan o los vayas a incluir en tu contrato de arrendamiento, pues los errores que suelen cometerse en torno a estas figuras pueden convertirse en un verdadero un dolor de cabeza.
De entrada, en un contrato de arrendamiento nunca debe incluirse la figura del aval, ya que esta no es sinónimo de fiador. El aval es la persona que ofrece una garantía para respaldar a otro en temas exclusivamente mercantiles (de comercio), por lo que no puede incluirse en un documento civil.
Como el arrendamiento es un contrato de carácter civil, que se rige por los distintos Códigos que en esa materia existen en cada una de las entidades del país, es erróneo solicitar o incluir un aval, lo correcto es recurrir a las figuras del fiador o del obligado solidario.
Fiador, figura acotada
El fiador es la persona que en un contrato de arrendamiento se compromete con el arrendador o propietario a pagar por el arrendatario o inquilino, en caso de que este no lo haga.
Para ser fiador se debe contar con un bien inmueble y poseer solvencia económica, lo cual puede demostrarse con un estado de cuenta bancario, con recibos de nómina, o con la declaración de impuestos ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT), y con las copias de la escritura del inmueble que se deja como garantía cuando se firma el contrato.
Ese inmueble debe estar libre de gravamen, lo que significa que si se adquirió con un crédito la hipoteca ya debe estar pagada.
Es importante destacar que el fiador solo puede obligarse a lo mismo que se obliga el inquilino y no a más, por lo que -si en el contrato aparecen cláusulas que le otorgan al fiador más responsabilidades que al arrendatario- en realidad estas son nulas.
En el caso de que el inquilino no pague la renta, el fiador tendrá que pagarla, y si no lo hace, puede ser demandado para que un juez lo obligue a ello, lo que pone en riesgo el inmueble que se deja en garantía, ya que este puede ser embargado a fin de cubrir la deuda.
No obstante, el fiador está protegido por los derechos de orden y excusión, es decir, el embargo de su inmueble solo puede llevarse a cabo cuando ya se hayan embargado los bienes muebles del inquilino, y hasta después de que se haya concluido el juicio en contra del deudor principal que es el arrendatario.
El fiador no puede ser perseguido en el mismo juicio que el fiado (inquilino), por lo que si eres propietario y tu inquilino no te pagó la renta, primero debes demandarlo a este, y en otro juicio, ya que se le intentó cobrar al arrendatario, demandar al fiador.
En caso de que tú seas el inquilino, no creas que tu fiador va a pagar por ti inmediatamente, primero te pueden embargar a ti tus bienes muebles, como el menaje de tu casa o tu automóvil, antes de que se obligue judicialmente al pago de tu deuda al fiador.
Obligado solidario, más responsable
La figura del obligado solidario es la que más conviene si tú eres el propietario de un inmueble que se pone en arrendamiento, pues las obligaciones que este adquiere en el contrato son las mismas que el inquilino, incluso puede estar obligado a cumplir mayores condiciones que el arrendatario.
El obligado solidario puede aparecer en el contrato de arrendamiento con o sin inmueble en garantía, a diferencia del fiador que siempre debe dejar un inmueble como respaldo en caso de que el inquilino incumpla.
Al igual que el fiador, el obligado solidario debe ser solvente económicamente, y si deja un inmueble en garantía, también debe proporcionar las copias de las escrituras del mismo y un certificado de libertad de gravamen (sin hipoteca).
Si resulta que el arrendatario deja de pagar la renta, el propietario o arrendador además de exigir el pago al primero, al mismo tiempo puede demandar al obligado solidario para que liquide el adeudo, pues esta figura no está protegida por los derechos de orden y excusión.
Al obligado solidario también se le pueden embargar bienes muebles, para que cubra la deuda del inquilino, y si dejó un inmueble en garantía, el arrendador puede pedir el embargo del mismo, incluso sin demandar al inquilino.
Elige según tu posición
Si te estás preguntando cuál es la figura que más te conviene luego de conocer las diferencias entre fiador y obligado solidario, excluyendo la de aval, ya que esta última no es válida en el contrato de arrendamiento, la respuesta es muy sencilla: Todo depende de si eres inquilino o propietario.
En el caso de que tú seas el arrendatario, es más benéfico tener un fiador y cumplir con tu obligación de pagar la renta, para que no vaya a ser molestado quien te otorgó su confianza dejando en garantía un inmueble al firmar como tu fiador.
Si eres arrendador, para asegurarte que te pagarán la renta, es preferible que el contrato de arrendamiento cuente con un obligado solidario que posea al menos un bien inmueble, o tenga una probada solvencia económica.
Es cierto que los inquilinos muchas veces no tienen la posibilidad de elegir a la hora de rentar un inmueble, pues los contratos y sus condiciones suelen establecerse de antemano por los propietarios o las inmobiliarias que llevan a cabo arrendamientos.
Con esto no debes preocuparte, pues si se te pide un obligado solidario, que tiene mayor responsabilidad, o un fiador con inmueble, tienes que considerar que estos solo serán molestados en caso de que no pagues la renta.
Si tu intención es dejar tus deudas a otros, debes estar consciente que eso te traerá muchos problemas, no solo con el arrendador, pues no es correcto firmar un contrato pensando en no cumplirlo.
Todos los contratos de arrendamiento que se signan en México presumen la buena fe de las partes. El propietario de un inmueble en arrendamiento confía que su inquilino cumplirá con la principal obligación del contrato, que es pagar la renta, y a su vez el arrendatario también debe confiar en su arrendador, pues se trata de una relación contractual que impone derechos y obligaciones a ambos.
Ahora que ya conoces estos conceptos básicos del arrendamiento, te compartimos qué es y cómo hacer un contrato de arrendamiento.
Además, si rentas algún inmueble y no sabes bajo qué figura fiscal debes pagar impuestos, te compartimos Tipos de régimen fiscal, ¿cuál es el mejor para ti?
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Surya Palacios Periodista y abogada, especialista en análisis jurídico y de derechos humanos. Ha sido reportera, conductora de radio y editora.