Fibra Monterrey: el negocio inmobiliario ‘juega’ su segundo tiempo
El plan de Fibra Monterrey es lograr que su portafolio de inmuebles alcance un valor de 20,000 mdp en 2020, de los cuales ya ha alcanzaría al final del año los 13,000 mdp con su últimas adquisiciones, mientras México juega el segundo tiempo en el negocio inmobiliario.
Hay tres cosas seguras: la muerte, el pago de impuestos y un ciclo inmobiliario malo. Así lo cree Jorge Ávalos Carpinteyro, director de Fibra Monterrey, aunque hoy no ve riesgos en el negocio, por lo que quiere aprovechar las oportunidades en el mercado.
“Estamos en buen momento. Si lo medimos como si fuera un partido de futbol, estamos en el segundo tiempo, aunque hay que ser precavidos por todas las volatilidades que pudieran ocasionar temas políticos o regulatorios en el Tratado de Libre Comercio”, asegura en entrevista el director general de Fibra Monterrey.
Fibra Monterrey cuenta con un plan estratégico con miras a cumplir sus objetivos en 2020. Su compromiso es lograr que el valor de los inmuebles en su portafolio alcance los 20,000 millones de pesos (mdp) y cumplir con una guía de resultados, que incluye una ocupación total de sus inmuebles y una estructura financiera eficiente.
Durante el primer trimestre de 2018, Fibra Monterrey reportó un valor de sus inmuebles que ronda los 9,751 mdp, monto al que se sumaría la adquisición de Portafolio Horizonte, lo que elevaría la cifra a casi 11,000 mdp.
El portafolio Horizonte se conforma por tres transacciones no relacionadas e independientes entre sí: Vallarta, en Guadalajara, Panamericana #1 y Panamericana #2, en Ciudad Juárez.
“Yo estimo que estaremos acabando el año sobre niveles de 13,000 mdp del portafolio”, dice Jorge Ávalos, quien explica que su inversión restante sería por 7,000 mdp durante los próximos dos años para alcanzar su meta.
El reto de la empresa es analizar el portafolio de proyecto existentes en el mercado, un estudio que implicar revisar la calidad de los servicios, la calidad de los inquilinos y la duración de los contratos.
Fibra Monterrey se encuentra presente con sus 43 inmuebles en 9 entidades de la República Mexicana. Por ahora, el instrumento de inversión considera que la especialización en las regiones que ocupa es una apuesta segura para seguir creciendo durante los próximos 5 años.
Fibra Monterrey es un fideicomiso de adquisición y renta de inmuebles. Su portafolio comprende propiedades para renta de oficinas, sector industrial y comercial, con ubicaciones en Nuevo León, San Luis Potosí, Coahuila, Jalisco y Chihuahua.
Las jugadas
La empresa pretende mantener su visión orientada hacia a la operación de oficinas y zonas industriales, lo que se traduce en una participación del portafolio de 60% y 40% respectivamente.
En promedio, Fibra Monterrey invierte 3,000 mdp cada año en la adquisición de proyectos inmobiliarios en el país.
Las afores se han convertido en inversionistas del vehículo. Fibra Monterrey realizó su Oferta Pública Inicial y dos operaciones subsecuentes en los mercados de valores, mientras que en la primera quincena de junio esperan realizar una nueva operación.
En la actualidad, un total de 9 afores invierten en Fibra Monterrey y espera que la próxima operación en la Bolsa sume a 2 afores que habían invertido en el instrumento, para lograr que la totalidad de fondos de ahorro para el retiro participen en la Fibra.
“Cuando haces bien las cosas y cumples, siempre va haber capital, a pesar de los vaivenes del mercado”, asegura Jorge Ávalos.
Tras la participación de la Afores, Ávalos cree que el siguiente paso sea sumar a las sociedades de inversión especializadas para continuar con el negocio e inversionistas con un capital más holgado.
Por ahora, la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) no implica un riesgo para el negocio de Fibra Monterrey, a pesar de tener un enfoque por los proyectos industriales, ya que los contratos de los inmuebles son por más de cinco años y los inquilinos han operado en el país por varios años.
Sin embargo, el directivo sí advierte sobre un freno en el desarrollo de portafolios especulativos en el mercado. “En este sentido, no vemos que sea un riesgo inherente para Fibra Monterrey”.
La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), el Sistema de Administración Tributaria (SAT) y el Banco de México (Banxico), como autoridades que regulan a las Fibras en el país, ha tenido la flexibilidad para acoplarse los estándares internacionales de otros mercados.
“Creo que estamos muy positivos sobre las modificaciones que se tienen que hacer para que el vehículo sea más eficiente en su operación”, dice Ávalos Carpinteyro.
Las Fibras se encuentran trabajando en temas como la ganancia cambiaria que se produce por el pasivo financiero.
El delantero
Durante 20 años, Ávalos Carpinteyro laboró en Grupo Financiero Invex, en donde comprendió la naturaleza inmobiliaria del banco desde sus inicios.
El ejecutivo fue el creador de varios fondos de inversión. Los instrumentos en bienes raíces fueron parte de su trayectoria profesional, lo que le llevaría a convencer a un grupo de empresarios de crear una Fibra.
Federico Garza Santos, presidente y director general de Desarrollos Delta, principal desarrollador de oficinas y retail, fue uno de los principales impulsores del proyecto de inversión inmobiliaria que ahora es Fibra Monterrey.
“Nosotros nacimos como una estructura interna. Somos empleados del fideicomiso e hicimos la primera colocación nacional, es decir, fue la primera colocación que se hizo en los mercados extranjeros”, dice el directivo egresado de Instituto Tecnológico Autónomo de México (ITAM).
Jorge Ávalos se siente entusiasmado por el segundo tiempo en el negocio inmobiliario que aprovechan las Fibras en México y espera que Fibra Monterrey redefina la rentabilidad inmobiliaria. “Creo que llegamos a definir esa rentabilidad dado que es una estructura profesionalizada e institucional”.
José Roberto Arteaga Periodista: aprendiz del periodismo de datos y escudero de Don Quijote. "Deja que el mundo te cambie y podrás cambiar al mundo."