Crédito hipotecario: ¿Cómo se pide, ¿cuánto me presta el banco y qué requisitos necesito?
Sin duda es el momento adecuado para adquirir un bien inmueble, debido a que se tiene el mínimo histórico de tasa de interés.
El hecho de pensar en conseguir un crédito hipotecario puede sonar imposible para muchos no solamente por el dinero, sino para los distintos requisitos que se deben cumplir. No obstante, debes saber que no es tan complicado como parece ser. Existen ciertos factores y aspectos que debes considerar antes de contratarlo y que el proceso resulte efectivo.
Francisco González Cruz miembro del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos en México (ABM) informó sobre todo lo que necesitas saber para conseguir un crédito.
, . Por medio de una transmisión en vivo en Facebook informó
“El crédito hipotecario es probablemente el producto estrella de la banca, es un producto que ofrece a las familias patrimonio y riqueza, que además al banco le permite ir cubriendo las diferentes necesidades de los clientes a lo largo de su vida”
expresó el ejecutivo en una transmisión de la ABM por Facebook.
Antes de solicitar un crédito, tú puedes autoevaluarlo para concluir si eres candidato a que te seleccionen en el proceso. Aquí te diremos cómo ver si estás ubicado en un rango aceptable, según tus ingresos y gastos para hacer un trámite viable.
¿Cómo saber cuánto me pueden prestar?
Existen dos factores que se consideran por parte de los bancos:
- Relación Pago – Ingreso (bruto): Es el porcentaje que representa el pago del crédito hipotecario versus los ingresos mensuales, los rangos aceptables deben estar entre los 30% a 40%.
Por ejemplo, si tu ingreso es de $ 20,000 mensuales, si consideras la capacidad de pago del 40%, sería de $8,000 tu mensualidad, con una tasa de interés del 8% al 9%.
Entonces, esos $ 8,000 los divides entre 10 y los multiplicas por 1,000 te da el monto del crédito a $800,000.
- Relación Deudas – Ingresos: Es el porcentaje que representa los pagos de créditos (carro, por consumo y tarjetas) mismos que aparecen en el buró de crédito, más el pago del crédito hipotecario versus los ingresos mensuales. Los rangos aceptables deben estar entre los 45% a 55%.
Por ejemplo: Si tu percibes $ 20, 000 pesos mensuales, y tu capacidad de pago es del 55%, en ese caso serían $11,000 pesos, lo cual incluye tu pago de hipoteca más pagos de créditos.
Cabe mencionar, que todos podemos estar registrados en el Buró de crédito, en caso de que tengamos un crédito vigente, pero lo más importante es el comportamiento correcto en el manejo de los pagos que hacemos y la cantidad de créditos que tengas abiertos, además de los niveles de utilización de líneas de crédito, ya que se tiene un score del buró, mismo que los bancos toman en consideración en la evaluación de tu futuro préstamo. Es decir, entre más alto sea el score, mayor posibilidad de éxito en tu solicitud.
Entonces, tú mismo puedes calcular tu capacidad de pago y decidir si liquidas un crédito antes de pedir otro para tener éxito en la adquisición de tu inmueble.
¿Cómo se puede pagar?
Existen dos tipos de esquemas:
- Pagos iguales:
En este caso, las mensualidades siempre son iguales durante toda la vida del crédito. Por lo que se refiere a los factores de interés y capital. Este es el esquema más conocido y tradicional.
“La ventaja es que nunca vas a tener crecimiento en tu pago, habrá total certidumbre y estabilidad, se enfoca más a personas que seguramente tienen un mayor ingreso seguro, mayor nivel de adquisición y por lo tanto capacidad de pago, con ingresos consolidados, en ese sentido no necesitan tener crecimientos en su pago”, comentó González Cruz, quien tiene 26 años de experiencia en la banca y 20 en crédito hipotecario.
- Pagos crecientes:
Este esquema de amortización permite empezar con un pago más bajo en comparación del esquema de pagos iguales y tener un crecimiento fijo anual durante toda la vida del crédito, por lo que permite que se liquide en el plazo contractual.
“Se puede tener una capacidad de pago adicional, porque se calcula en función de la mensualidad inicial del crédito. Por lo tanto, podría acceder a un mayor importe de crédito y en ese sentido tener un mayor crédito autorizado. La ventaja es que se enfoca a clientes que recién comienzan su carrera profesional, en donde tienen un rango salarial y de crecimiento en los ingresos futuros de manera importante, ya que puede crecer su ingreso de manera anual en un cierto porcentaje”
explicó el experto.
Es preciso mencionar que en términos financieros son exactamente iguales, el Costo Anual Total (CAT) tiene los mismos niveles en pagos fijos y en pagos crecientes.
Todos los bancos están obligados a mostrar el CAT, así que existen simuladores para comparar teniendo un costo y entidad federativa iguales, y así decidir cuales convienen. Incluso, la Condusef tiene todos estos productos del CAT bancario para orientar a los clientes, siendo que algunos de ellos optan por el canal de los brokers, que son agentes que enseñan los comparativos y acomodan al cliente según sus necesidades de una manera eficiente.
El CAT es una medida estandarizada del costo de financiamiento, expresado en términos porcentuales anuales que, para fines informativos y de comparación, incorpora la totalidad de los costos y gastos inherentes a los créditos que otorgan las instituciones, de acuerdo con el Banco de México.
Es importante recordar que el CAT incluye costos prefirma y postfirma, los primeros incluyen la parte del avalúo y la del estudio de crédito, así como la comisión por apertura que el banco cobra, los segundos contemplan todo el flujo de pagos que hace el cliente en términos de capital, intereses y comisiones generadas que se cobraran al cliente en su mensualidad, así como los seguros.
¿Qué gastos y documentación necesito?
1. Avalúo de inmueble que se deja en garantía:
Se requiere hacer un avalúo del inmueble que se deja en garantía. El costo está entre el 2.3 – 3 al millar. Tarda entre 5 y 10 días
2. Estudio de crédito:
Este costo lo tienen muy pocos bancos. La cantidad que se cobra ronda los 750 pesos por operación.
3. Comisión por apertura:
La comisión por apertura normalmente se cobra con la firma del crédito y es de aproximadamente el 1% del mismo.
4. Gastos notariales:
Los gastos notariales incluyen los honorarios del notario, impuestos y derechos. El costo depende de la entidad federativa, puede ser desde el 5% al 7% del valor del inmueble. Este es el gasto más oneroso y debes considerarlo antes de iniciar el proceso de solicitud. El trámite notarial dura aproximadamente entre 20 a 30 días para llegar a la firma del crédito.
¿Qué seguros hay para los créditos hipotecarios?
“Es importante poder prever que tipo de cobertura ofrecen en el producto que se está buscando, el crédito hipotecario normalmente abarca tres seguros, el de vida, daños y desempleo”, comentó el experto. de la ABM
- Seguro de vida
Cubre el saldo del crédito en caso de fallecimiento o incapacidad total y permanente de los acreditados. Asimismo, la base de cobro típicamente es sobre el saldo del crédito. Varían las coberturas entre uno a dos acreditados.
- Seguro de daños
Este seguro cubre el valor destructible del inmueble. Ampra daños por terremotos, incendios, riesgos hidrometeorológicos. Además, cubre daños parciales y pérdidas totales.
- Seguro de desempleo
Viene incluido dentro del costo del seguro de vida, por lo que no tiene un costo extra. Funciona en caso de pérdida involuntaria del empleo, el seguro cubre un número de mensualidades del crédito que van desde 3 hasta 9 mensualidades dependiendo de las condiciones de la cobertura.
¿Qué requisitos me pedirá el banco para iniciar el proceso de análisis de crédito?
Documentación inicial
- Solicitud, ID oficial, comprobante de domicilio, comprobante de ingresos (recibos de nómina o estados de cuenta)
Documentación formalización
- Pago de avalúo, copia de título de propiedad, boletas de predio y agua, planos arquitectónicos, régimen de propiedad en condominio.
Es importante tomar en consideración que si deseas involucrar tu Infonavit o Fovissste, en caso de que cotices con alguno, tendrías que cumplir con ciertos requerimientos adicionales.
Además, se tiene una amplia gama de destinos, como sustitución de hipoteca, compra de terreno para construir a corto o largo plazo, remodelación e incluso, productos de preventa en procesos de construcción.
Paola Pérez Sirvent Apasionada por los viajes, la fotografía y la gastronomía. Colaboradora en proyectos de voluntariado.