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¿Por qué es inconstitucional la reforma en arrendamiento de vivienda en CDMX?

14-07-2020, 2:09:40 PM Por:
Renar
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Se trata de una iniciativa de Morena que trasgrede el derecho a la propiedad privada, y que también afectará a quienes carecen de vivienda propia.

El Estado mexicano tiene la obligación de dedicar recursos y programas para atender el problema de vivienda que aqueja a un buen número de personas en nuestro país, pero esto -de ninguna forma- puede transferirse como una carga para los particulares propietarios de bienes inmuebles, pues con ello se violenta el derecho fundamental a la propiedad privada, reconocido en los artículos, 14, 16 y 27 de nuestra Constitución, y el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.

Justo eso es lo que pretende establecer una iniciativa de reforma al Código Civil de la Ciudad de México en materia de arrendamiento, propuesta por las legisladoras de Morena Martha Soledad Ávila Ventura, y Valentina Batres Guadarrama, quienes hacen una errónea interpretación del derecho humano a la vivienda, al considerar que son los arrendadores (dueños) los que tienen la obligación de cumplir con este derecho, cuando en realidad son las autoridades las que, como entes del Estado, deben aplicar recursos del erario en beneficio de los arrendatarios (inquilinos).

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Este es un tema que ha sido ampliamente discutido en la Suprema Corte de Justicia de la Nación, concluyendo que es constitucionalmente posible que el Estado afecte la propiedad privada, pero solo a través de la figura de la expropiación por causa de utilidad pública, y mediante una indemnización justa.

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Obligaciones mutuas

En la propuesta de reforma se define al arrendamiento de vivienda como un contrato específico por medio del cual “la relación entre las partes cumple con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un rédito a favor del arrendador”.

Este párrafo de la iniciativa denota el desconocimiento de nuestro derecho civil por parte las legisladoras de Morena, pues el arrendamiento es un contrato nominado, bilateral y oneroso en el que ambas partes, inquilino y propietario, tienen obligaciones recíprocas, es decir, la obligación del pago de renta de una de las partes del contrato es interdependiente de la obligación del arrendador de proporcionar el uso del inmueble en condiciones adecuadas.

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Si una de las partes no cumple con la obligación a su cargo no puede exigir -informal o judicialmente- que la otra parte cumpla con la suya, ergo, el propietario de la vivienda no está obligado a seguir arrendando el inmueble si el inquilino incumple con su obligación del pago de la renta.

De hecho, el Código Civil de la Ciudad de México, así como la jurisprudencia, establecen como regla general que, si una de las obligaciones se hace imposible de cumplir, debido al caso fortuito o a la fuerza mayor sobrevenidos después de la firma del contrato, la obligación de la otra parte queda insubsistente.

En otras palabras: Si el arrendatario perdió el empleo, o vio reducidos sus ingresos, por lo cual le es imposible seguir pagando la renta, la obligación del propietario de proporcionar la vivienda deja de existir, por lo que este último tiene derecho a pedir la desocupación del inmueble.

Pensar que los particulares tienen la obligación de subsidiar las necesidades de terceros, cuando estos se están obligando mediante un contrato, es transferir de manera indebida, arbitraria y desproporcional una obligación del Estado para la cual los mismos particulares ya contribuimos a través de nuestros impuestos.

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Es el Estado y no los propietarios de inmuebles los que deben otorgar a los arrendatarios las alternativas para que estos ejerzan su derecho a la vivienda de manera plena. ¿Cómo? Otorgando un ingreso como seguro de desempleo, dando apoyo para el pago de rentas, o proporcionando viviendas de carácter social, sin afectar los derechos de los arrendadores.

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Convenios, como alternativa

El Código Civil de la Ciudad de México, el federal, y los ordenamientos civiles de las demás entidades federativas, ya contemplan la posibilidad de que se reduzcan los montos de la renta, si así lo solicita y justifica el inquilino. Es a través de convenios específicos mediante los cuales las partes del contrato de arrendamiento pueden pactar nuevas condiciones del mismo, considerado las circunstancias que afectan transitoriamente a uno de los contratantes.

Esto es lo que han hecho cientos de propietarios en la actual situación económica que vivimos, debido a la pandemia de Covid-19. Pero esta prerrogativa que, como el mismo contrato, depende de la voluntad de las partes, no puede considerarse una carga impuesta por las autoridades o por la legislación, pues eso implicaría desnaturalizar uno de los instrumentos jurídicos básicos de nuestra vida económica: el contrato.

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Ignorancia jurídica

La iniciativa de reforma al Código Civil de la Ciudad de México también pretende hacer obligatorio el término de tres años -como mínimo- para todos los contratos de arrendamiento, además de que el arrendador perdería su derecho a conservar el depósito en caso de recisión anticipada por parte del inquilino.

En estos puntos nuevamente estamos ante el desconocimiento del derecho civil y de la teoría de los contratos por parte de las autoras de la propuesta: la pena convencional es inherente a todos los contratos si así lo pactan los contratantes, y esta es independiente del depósito que se deje en garantía.

Se trata de una protección recíproca tanto para el arrendador como para el inquilino, pues el propietario del inmueble también puede ser penalizado en caso de que pida la rescisión del contrato de manera adelantada, sin una causa legal que lo justifique.

Ahora bien, el depósito que se deja en garantía no debe confundirse con las penas convencionales, pues su naturaleza jurídica es la de garantizar el pago de los daños que pudiera ocasionar el inquilino en el inmueble arrendado, siempre y cuando estos no se generen por el uso habitual de la vivienda.

Las legisladoras de Morena deberían saber, dado que se dedican a elaborar leyes, que un contrato puede tener en sus cláusulas penas convencionales, y carecer de depósito; o viceversa, se puede pactar el pago de un depósito y no estipular penas convencionales, pues se trata de figuras jurídicas distintitas.

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Menos oferta, daño a los inquilinos

De prosperar esta iniciativa, la consecuencia inmediata será el encarecimiento de la vivienda en arrendamiento, pues la oferta de bienes en renta va a disminuir, los propietarios venderán sus inmuebles e invertirán en otras entidades donde sí se respete el derecho a la propiedad privada, y existan las condiciones de seguridad y certeza jurídica que permitan el desarrollo pleno de una actividad económica lícita, como lo es el arrendamiento.

Lejos de beneficiar a aquellos que carecen de vivienda propia, el Poder Legislativo de la capital del país en realidad ocasionará que se eleven las condiciones para que estos puedan rentar un inmueble.

Obviamente, estos cambios al Código Civil de la Ciudad de México, si se concretan tal y como está la iniciativa de Morena, pueden ser combatidos a través del juicio de amparo, aduciendo la inconstitucionalidad de los mismos, pues además de trasgredir los artículos 14, 16 y 27 de la Constitución, y el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, se violenta el numeral 5 de nuestra carta magna, que reconoce el derecho de todos los ciudadanos de aprovechar los frutos producto de nuestro trabajo o comercio.

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mm Periodista y abogada, especialista en análisis jurídico y de derechos humanos. Ha sido reportera, conductora de radio y editora.
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