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La fiesta no termina en la industria de la construcción

Pese a nubarrones económicos, el sector de la construcción no pierde el apetito. Las familias mexicanas demandan una casa y los bancos quieren prestarles. Este es el panorama.

19-09-2016, 3:03:07 PM
La fiesta no termina en la industria de la construcción
Orquídea Soto

La confianza de los inversionistas en el sector de la construcción no ha sido sacudida por los recientes acontecimientos económicos, como el encarecimiento del dólar y el alza marginal en las tasas de interés. Los inventarios de vivienda siguen en aumento en las principales áreas metropolitanas y la construcción de casas nuevas supera la oferta de créditos hipotecarios. Una tendencia que continuará, según participantes en el sector.

El incremento de los subsidios de vivienda y en productos hipotecarios impulsó un crecimiento rentable sostenido para las constructoras de México desde hace tres años que, según la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), aumentó 80% el valor del mercado de la vivienda, a 450,000 millones de pesos (mdp) en ese periodo.

Durante los últimos años se han generado oportunidades de negocio muy favorables para el crecimiento selectivo en el sector de la vivienda en México, debido a la combinación de varios factores, tales como el perfil demográfico del país (jóvenes), el rezago habitacional histórico, la disponibilidad de financiamiento hipotecario, el diseño de nuevos mecanismos de financiamiento, el mayor ahorro captado por el sistema financiero mexicano a través de las Afores, la solidez del sistema bancario y el dinamismo e institucionalización de los organismos nacionales de vivienda.

En los próximos 15 años, en México se van a necesitar más de 20 millones de viviendas nuevas, esto representa el periodo de crecimiento en la demanda de vivienda más grande en la historia del país”, afirma Carlos Guillermo Medina, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

Superan bache

El mejor acceso a los mercados de capitales ha impulsado la recuperación de empresas, como Consorcio ARA, que refinanció un préstamo sindicado. También impulsó el crecimiento de otras más jóvenes, como Servicios Corporativos Javer y CADU, que lograron recaudar dinero en efectivo a través de ofertas públicas iniciales en el mercado bursátil.

Las variables macroeconómicas que sustentan la demanda sólida de vivienda y la confianza de inversionistas como CADU, creada en 2001 en Aguascalientes, es el incremento en el empleo, la oferta de financiamiento hipotecario y la inflación controlada, como lo manifestó la empresa al mercado en su reporte anual entregado a la Bolsa Mexicana de Valores.

Enrique Margáin Pitman, director de crédito hipotecario Scotiabank México, habla de las fortalezas del sector financiero: “Los ajustes en el costo del crédito no han sido proporcionales al aumento en las tasas de referencia, gracias a la fuerte competencia en el mercado hipotecario, una prima por riesgo controlada y el buen manejo en los gastos y estructuras de los bancos”.

Este año, un millón 166 mil 872 hogares demandarán algún crédito para vivienda, de acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), 1.1 % más que en 2015. 

Además, 8.16 % de los hogares en rezago habitacional tendrán la capacidad económica para una solución de vivienda, es decir, se requerirán 716 mil 168 créditos; y la demanda por movilidad aumentará 1.8 % con respecto al año anterior.

Desde 2013, año en el que se anunció la Política Nacional de Vivienda actual, el ritmo de adquisición de vivienda nueva social se mantiene entre 450 mil  y 500 mil viviendas anuales, según Canadevi.

Claudia Velázquez, directora de Operaciones de Softec, empresa especializada en consultoría e investigación inmobiliaria, estima que este año, solo los desarrolladores, podían alcanzar la cifra de 396 mil 041 unidades.

Cambio de estrategia 

El año pasado, algunas empresas, como Ruba, cambiaron su enfoque hacia un desempeño por valor y no por unidades vendidas, lo que implica trabajar con mayor intensidad el segmento residencial.

“Uno de los factores del cambio de estrategia de las desarrolladoras es el agotamiento de reservas territoriales para construir vivienda barata. Otro es que el esfuerzo por hacer un desarrollo es el mismo, en relación con los trámites y proceso de construcción, y el margen de ganancia muy bajo, de solo 8% en los segmentos de interés social.”, explica Velázquez.

Alrededor de 80% del mercado de la vivienda en México está destinado a casas de interés social.

El rezago habitacional se estima en 9.5 millones de viviendas, 47% se concentra en mejoramiento, 33% en adquisición y 19% en autoconstrucción. La mayoría de la población en déficit de vivienda no está afiliada, no es urbana y gana menos de seis salarios mínimos, según estimaciones de SHF. 

La tendencia de crear ciudades compactas se acentuó en 2015 a través de la política de subsidios; además, en un entorno con tasas de interés históricamente bajas y plazos cercanos a los 20 años, la demanda por vivienda cada vez más onerosa creció y encareció las características en el segmento de interés social.

Las ciudades más atractivas para el sector

Ciudad de México, Querétaro, Hidalgo, Quintana Roo y el Estado de México concentran 43.7% del Producto Interno Bruto de México, 38.5% de la población, así como 37.6% de la demanda nacional de vivienda con acceso a una hipoteca, según información de Conapo, INEGI y Conavi. De allí que resulten los lugares más atractivos para invertir por parte de las empresas constructoras de vivienda.

El incremento en los trabajadores que pueden aspirar a una casa cada vez más cerca a los segmentos medios y una mayor actividad económica en algunas regiones del país, ha implicado la generación de conglomerados de municipios, en donde se ha incrementado la movilidad laboral, impulsando las necesidades de vivienda.

Además, gran parte del reciente desarrollo de nuevas viviendas en México ocurría en zonas semirrurales o alejadas de los centros de trabajo, ya que las constructoras pretenden anticipar dónde podrían surgir nuevos centros de empleo.

Las empresas también han comenzado a diferenciarse mediante la oferta de mayores amenidades o características de cuidado al ambiente. Entre ellas, la incorporación de ecotecnologías (focos, llaves y regaderas ahorradoras, aislante térmico, entre otros). Las cuales resultan atractivas para el comprador, ya que se reducen sus gastos de luz o agua.

Además, muchas de las casas se benefician del programa Hipoteca Verde, del Infonavit, que consiste en crédito adicional para la adquisición de vivienda sustentable. 

Pedro Azcué, presidente de JLL México y director de JLL Latinoamérica, acepta que ese tipo de vivienda aumenta los costos del constructor, pero el mercado ha soportado el incremento en el precio de cada unidad, en gran parte gracias al dinamismo del sector y de la demanda.

Velázquez dice que las familias ahora tienen más ingresos, ya que el hombre y la mujer trabajan, lo que permite la adquisición de una vivienda más grande o incluso de una segunda casa. Las desarrolladoras quieren aprovechar este mercado porque los segmentos medio residencial tienen un alto margen de rentabilidad, de entre 13 y hasta 20%.

Vinte, una de las empresas con mayor crecimiento, basa su negocio en la diversificación del tipo de producto, segmento económico y fuente de hipotecas, para buscar flexibilidad y poder adaptarse de forma dinámica al entorno del mercado, reduciendo la volatilidad de sus ingresos y los riesgos relacionados con la industria.

La compañía desarrolla más de 23 mil viviendas en 14 comunidades y alcanzó una TACC de 20.6% en el número de casas escrituradas para el periodo de 2008 a 2015.

Vinte recibe la mayor parte de sus ingresos de los segmentos de interés medio y residencial, minimizando el impacto ante potenciales cambios de la política de vivienda. En 2015, 1,537 mdp de su ingreso por escrituración, que representan 63%, provinieron de estos dos segmentos.

Su optimismo respecto del potencial de crecimiento está basado en una estrategia de crecimiento selectivo, constante y resistente a condiciones de mercado adversas, disciplina financiera, modelo de negocio flexible, innovación en productos, que se traduce en una plusvalía mayor; bajos niveles de inventarios; expansión geográfica acotada; alianza estratégica con OHL Desarrollos.

La fiesta no termina

Una serie de medidas gubernamentales impulsaron el dinamismo del sector vivienda en el país, como la eliminación del IVA en construcción de vivienda, evitando con ello un incremento del precio final de la casa.

La fórmula del crecimiento sigue funcionando. El Infonavit tiene más de 18 millones de cuentas activas, de las cuales cinco millones tienen un crédito vigente. La expectativa es que los 13 millones restantes ejerzan su crédito en los próximos años. 

Aún son muchas las familias mexicanas que demandan una casa y los bancos quieren prestarles. Cada año se forman 650,000 familias jóvenes. Las Afores tienen recursos para los inversionistas y los desarrolladores sed de ganancias; y los bancos quieren seguir prestando. Al parecer nadie está dispuesto a que acabe la fiesta.

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