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El próximo negocio inmobiliario de México está en las rentas

La construcción de proyectos inmobiliarios destinados de forma exclusiva a la renta es una tendencia que nace en México y que apuntala un mercado de alquiler residencial valuado en siete billones de pesos. La Ciudad de México es la joya de la corona en este negocio.

15-11-2016, 9:18:20 PM

Roberto Ordorica, quien tiene más de 20 años de experiencia en el sector financiero, enfocado a bienes raíces e inversiones, sabe dónde está el próximo negocio en la ciudad: edificios destinados de forma exclusiva para las rentas de departamentos.

En los edificios de la Ciudad de México es común ver una combinación de anuncios de venta y renta de inmuebles. El directivo vislumbra que pronto habrá edificaciones con sólo letreros de alquiler. Un cambio significativo en el paisaje urbano.

La visión del futuro en el mercado inmobiliario se complementa con la idea de que los nuevos desarrollos inmobiliarios que sean rentados estén administrados por empresas o fondos de inversión y que los recursos provengan de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

“El tener una casa propia es una buena opción para mucha gente, pero no para todos los hogares de la Ciudad de México… No existen empresas de vivienda en renta que tienen edificios exclusivamente con unidades para rentar”, asegura Roberto Ordorica, director de Alignmex Capital, empresa que colocará en la BMV Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s) para financiar desarrollos en renta.

La capital del país es la cuarta metrópoli más poblada del mundo, junto con Nueva York, con 20.4 millones de habitantes, mientras que, en 2030, la población será de 23.8 millones de habitantes, de acuerdo con un informe de urbanización presentado por la Organización de las Naciones Unidas (ONU) en 2014. Una oportunidad de negocio para el desarrollo inmobiliario y, en especial para el negocio de renta residencial.

“Existe gran apetito por parte de mercado de inversionistas en la adquisición de propiedades residenciales para renta, debido al doble beneficio que genera: rentas indexadas y plusvalía en el tiempo”, opina Elena de Lascurain, directora nacional de Servicios Residenciales de JLL México.

Durante los próximas dos décadas, se prevé que la Zona Metropolitana de la Ciudad de México demandará 40,000 viviendas al año, de las cuales 20,000 serán ofertadas en renta, de acuerdo con cálculos ofrecidos por Alignmex.

La empresa a cargo de Ordorica, a través de su subsidiaria Sírenta, busca obtener en el mercado de valores 5,000 mdp y construir hasta 2,000 departamentos, que se traducen en 20 torres residenciales ubicadas en la Ciudad de México, así como construir de forma subsecuente 1,000 propiedades al año.

Sin embargo, el negocio de las viviendas en renta no es ajeno a factores macro y micro económicos. La apreciación del dólar frente al peso y una sobreoferta de departamentos es el reto a vencer en la actualidad, para lograr aguardar el negocio que los inversionistas, como Ordorica, visualizan en los próximos años.

Un paso hacia las rentas

Roberto Ordorica ha visto transformarse el negocio inmobiliario a la largo de su carrera. En 1996, el ejecutivo se integró al grupo JP Morgan como director del equipo de América Latina en el área de Global Real Estate Investment Banking, después de haber estudiado la licenciatura en el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT, por sus siglas en inglés), en Estados Unidos.

En México, la política de vivienda durante los 12 años de administraciones federales emanadas del Partido Acción Nacional (PAN) fue encaminada a la construcción de viviendas de forma horizontal (hacia los lados), es decir, se privilegiaba la compra de casas nuevas.

Sin embargo, la política de vivienda cambiaría a partir de 2013, Ese año, Enrique Peña Nieto, presidente de México, presentó una nueva Política Nacional de Vivienda, la cual privilegió la construcción de vivienda vertical (hacia arriba, como son edificios de departamentos).

Los créditos y subsidios del gobierno se reorientaron al crecimiento urbano ordenado y, de cierta forma, se abría paso a la renta de inmuebles.

Un marco legal poco claro para la inversión en inmuebles dedicados a la renta, falta de terrenos en zonas urbanas y con servicios eran los principales impedimentos que ahora han sido vencidos con la nueva política.

“Vemos una tendencia muy importante hacia la renta y creemos que el porcentaje actual se irá incrementando”, dice Roberto Ordorica.

En la actualidad, 30 por ciento de los hogares en México rentan algún inmueble, mientras que en Estados Unidos 40 por ciento rentan su hogar, de acuerdo con información de Alignmex, quien estima que el valor de las viviendas rentadas en el país es de siete billones de pesos (bdp), mientras que en la Ciudad de México asciende a 2.5 bdp.

En México, existe un componente que se encuentra en renta, pero no se encuentra institucionalizado, puesto que se trata de gente que adquiere viviendas como una forma de invertir. “El mercado en renta se fortalece. Entonces hay una oportunidad para el sector inmobiliario muy importante”, explica Jorge Gamboa de Buen, vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Las torres residenciales Vyve Mitikah ya cuentan con un modelo de renta exclusiva de sus departamentos en la Ciudad de México.

La Zona Metropolitana de la Ciudad de México ofrece la oportunidad a la firma de Ordorica de construir departamentos en las zonas de mayor demanda y regiones en las que se podría esperar que el mercado floreciera en el largo plazo.

Grietas actuales

A pesar delos planes y optimismo de Roberto Ordorica, los retos presentes en la renta de vivienda no pasan desapercibidos. Sortear las condiciones económicas actuales, ajustar los precios de las rentas a las expectativas del mercado y manejar precios en dólares son grietas que se dibujan en el panorama.

“El reto es rentar y que los inmuebles no se queden desocupados por periodos largos de tiempo – de 4 a 6 meses— y capitalizar el interés de clientes acreditados y con buenas garantías, aunque sea a rentas inferiores”, dice Elena de Lascurain, directora nacional de Servicios Residenciales de JLL México, empresa de servicios inmobiliarios y administración de inversiones.

Para Elena de Lascurain, en el mediano y largo plazo se determina si la inversión inmobiliaria fue buena y dará rentas que recuperen la inversión en la compra de la mano del aumento de valor de la propiedad en el tiempo.

El mercado más importante en el país para la renta de inmuebles residenciales es la Ciudad de México y Zona Metropolitana, debido a que aquí se concentra una gran parte de los empleos del sector servicios del país, sin embargo, hay mercados como el de Monterrey, Guadalajara, Querétaro, Puebla, Mérida y algunas plazas de playa, como Cancún, Playa del Carmen, Puerto Vallarta, Cabo San Lucas, entre otros en donde el mercado de rentas ha mostrado una dinámica positiva”, explica la especialista de JLL México.

El área conurbada de la Ciudad de México es el espacio con más viviendas rentadas en el país, con 1.57 millones al 2010, así como las que registraron el mayor crecimiento en número de unidades rentadas: 483,587 unidades en 10 años o un promedio de 48 mil viviendas rentadas adicionales cada año.

Las Fibras se han concentrado en la renta de oficinas, centros comerciales y naves industriales, pero todavía es una opción en análisis al que ya se orientan los mecanismos institucionales de inversión, dice Jorge Gamboa de Buen, de la ADI y quien también es director de desarrollo de negocios en Fibra Danhos.

Roberto Ordorica cree que aún faltan opciones de financiamiento para facilitar la renta de inmuebles, pero cree que está es una tendencia que no se detendrá en el largo plazo y cambiará el paisaje urbano por letreros con dos palabras: se renta. “La vivienda en renta seguirá convirtiéndose en una opción.”

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