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Afores impulsan boom del sector inmobiliario

El sector atraviesa por un boom gracias a estas Administradoras, que invierten 15,000 mdd en proyectos de bienes raíces a través de Fibras y CKDs.

23-04-2015, 7:33:56 AM
Afores impulsan boom del sector inmobiliario
Sergio Castañeda, editor de Negocios de Alto Nivel

A pesar de que el país ha registrado un crecimiento limitado en los últimos dos años y el panorama en el corto y mediano plazo luce complicado por el desplome de los precios del petróleo, que ya afectó el gasto público, echando abajo proyectos como el tren México-Querétaro, el sector inmobiliario atraviesa por un boom muy interesante y alejado, hasta cierto punto, de dicha coyuntura.

Si bien la aprobación y publicación de las reformas estructurales ha sido benéfico para este sector, porque genera un espíritu muy positivo, el principal detonador de este buen momento son las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores), que invierten alrededor de 15,000 millones de dólares en proyectos de bienes raíces a través de los Fibra (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs), que son títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos de infraestructura, inmobiliarios, minería, empresariales y tecnología, o para la adquisición de una o varias empresas.

Actualmente existen ocho vehículos en bienes raíces en el mercado de capital mexicano: Fibra uno y Fibra Macquarie, con portafolios mixtos de oficinas, centros comerciales y naves industriales; Fibra Hotel y Fibra Inn, con hoteles de negocios; Terrafina y Prologis con propiedades industriales; Fibra Shop con centros comerciales, y Fibra Danhos, con inmuebles de usos mixtos de calidad premier.

“Las Afore administran recursos por cerca de 200,000 mdd. Hoy ya pueden invertir un porcentaje de ese capital en proyectos de bienes raíces, pero solo pueden hacerlo a través de los Fibra y los CKDes, que actualmente compran cualquier producto que esté rentado (edificios de oficinas, parques industriales, centros comerciales, hoteles, etc.), lo que está cambiando la composición de la tenencia de los inmuebles en México.

“Antes era muy familiar; hoy es cada vez más institucional, como sucede en Estados Unidos, donde los grandes edificios de ciudades como Chicago y Nueva York pertenecen a fondos de inversión o aseguradoras. México se dirige hacia allá”, explica Héctor Klerian, director internacional de JLL México.

A esto habrá que sumar el repunte de la economía americana y la mejora de la demanda externa.

Apuesta segura

Lo anterior ha provocado que los desarrolladores sigan apostando y creyendo en México.

El año pasado, el mercado inmobiliario de oficinas alcanzó un valor superior a los 21,328 millones de dólares (mdd), lo que significó un crecimiento de 10.5%, respecto al 2013 (19,288 mdd), aunque las inversiones registraron un descenso de 6.5%, al pasar de 1,372 mdd a 1,282 mdd, según JLL México.

En la actualidad existen 6.1 millones de metros cuadrados de oficinas clase A en México (ocupados y desocupados), de los cuales 4.9 millones se encuentran en el DF, 1.0 millones en Monterrey y 189,536 en Guadalajara.

Cabe mencionar que hay 1.4 millones de metros cuadrados de oficinas en construcción en la ciudad de México y se espera que Guadalajara, el tercer mercado en importancia después del DF y Monterrey, crezca de manera importante en los próximos años.

“En 2013, año récord tanto en construcción como en demanda de edificios de oficinas en la ciudad de México, se absorbieron 380,000 metros cuadrados. El año pasado fue récord otra vez en construcción y con las cifras que tenemos a octubre y noviembre no creo que haya récord en absorción.

“Yo creo que  será muy similar a 2013, pero aunque no sea récord, son muchísimos metros que se consumen y esa es una muy buena señal, porque significa que hay demanda interna, que hay empresas que están creciendo y se están cambiando de edificios clase B a clase A”, subraya Klerian. 

Lo mismo está pasando con el mercado industrial, cuyo valor el año pasado sumó 26,117 mdd, cifra 3.3% superior a la de 2013 (25,272 mdd). Las inversiones en este segmento alcanzaron los 1,044 mdd en 2014, un crecimiento de 3.3%, en comparación con un año antes. En el país existen un total de 52.2 millones de metros cuadrados en el mercado industrial.

“Con la reactivación económica de EU y la mejora de la demanda externa, el panorama luce bastante alentador. Tan solo en el sector automotriz, hay cinco nuevas plantas que requerirán parques industriales para toda la parte de proveeduría”, añade el director internacional de JLL México.

Al respecto, Guillermo García-Naranjo, socio director general de KPMG en México, señala que el crecimiento sostenido de la economía estadounidense despierta optimismo, ya que representa una oportunidad para algunos negocios en particular. 

En cuanto al mercado comercial, Klerian, de JLL México, explica que hasta hace 10 años México tenía índices ridículos de metros cuadrados comerciales por habitante:

“Hoy existen centros comerciales por todos lados, muy al estilo americano. Las plazas pequeñas, con negocios ancla (sucursales bancarias, tiendas de autoservicio y cines) que se construyen en ciudades secundarias y terciarias son las que han crecido más.”

Escenario favorable

De esta forma, la expectativa para el sector inmobiliario luce más que favorable. 

“Este año vamos a ver nueva construcción en el DF en un monto significativo: se van a entregar alrededor de 300,000 metros cuadrados de espacios de oficinas clase A, y en los próximos tres años se alcanzarán 1.7 millones de metros cuadrados. Los proyectos ya se empezaron y no se ha detenido ninguno, y no creo que eso vaya a suceder”, señala Klerian.

Reforma, Insurgentes, Santa Fe, Toreo, Satélite y la zona industrial de Naucalpan son las áreas donde se seguirán desarrollando proyectos de oficinas.  “Tan solo en la zona de Reforma, donde el precio promedio por metro cuadrado ronda los 30-35 dólares por mes, hay 500,000 metros cuadrados en construcción”, precisa. 

En cuanto a los mercados de Monterrey y Guadalajara, el director internacional de JLL México cree que el primero tiene cierta sobreoferta (1.0 millones de metros cuadrados de oficinas clase A). Caso contrario sucede con Guadalajara, un mercado pequeño, de apenas 189,536 metros cuadrados de oficinas clase A. 

“Viene un desarrollo importante en metros cuadrados de oficinas en esta ciudad, que quizá duplique la oferta, superando los 250,000 metros cuadrados”, estima Klerian, de JLL México.

El ejecutivo afirma que existen las condiciones para que el mercado de oficinas en México duplique su tamaño en 10 años, es decir, que alcance los 12 o 13 millones de metros cuadrados. “Este mercado ha tomado construirlo alrededor de 30 años”.

Sobre el mercado industrial, Klerian prevé un repunte interesante. “Este segmento fue uno de los que más sufrió la crisis de 2007; se quedaron muchos metros vacíos y ha tomado mucho tiempo llenarlos. Hasta hace poco había poco espacio especulativo o nuevo, pero empieza a crecer nuevamente”. 

Por lo que toca al sector comercial, Roberto Solano, analista de Monex, ve oportunidades para establecer nuevos centros comerciales, debido a que la urbanización creará ciudades con la población suficiente para hacer atractivo dicho sector. 

Adicional al potencial sectorial, el especialista en los sectores de construcción, vivienda y Fibra considera que un mayor dinamismo en las principales industrias del país generará una mayor demanda de espacios, lo cual será positivo para los desarrolladores inmobiliarios.

Con todo para lograrlo

El mercado inmobiliario en México es sano, dinámico y existen los detonadores (mano de obra calificada, logística, tratados comerciales, estabilidad económica y política, reformas estructurales) para mantenerlo así, subraya Flavio Gómez, gerente nacional de Investigación de Mercados de Colliers México.

“Los Fibra y los CKDs han hecho también una aportación importante, adquiriendo propiedades para formar sus carteras y atraer invesionistas.”

El especialista prevé un crecimiento importante del mercado inmobiliario en Querétaro, Guanajuato, San luis Potosí y Puebla, estados que están atrayendo mucha inversión extranjera.

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