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Hace tres años y medio nacieron en
México los instrumentos conocidos como Real Estate Investment Trust (REIT) ,
bajo el nombre de Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras).
Desde entonces, el interés de los inversionistas por el instrumento ha ido en
constante aumento, sobre todo a partir de 2013 cuando se incorporaron cuatro
jugadores.

Estos vehículos
dan acceso a las bondades de la inversión en el mercado inmobiliario (rentas,
plusvalía…), pero con elevada liquidez, un beneficio de los instrumentos
financieros bursátiles. Se parecen a una acción, pero estrictamente no lo son;
sin embargo, tienen la facilidad de ganar con el diferencial de precios de
compra y venta, además de hacerlo con el reparto de un porcentaje elevado de
las rentas obtenidas vía dividendos.

Hasta los
primeros meses de 2014, solo inversionistas institucionales tenían acceso. Mas,
con la llegada de fondos de inversión especializados primero y luego del TRAC
(ETF) sobre Fibras, los inversionistas patrimoniales o personas físicas también
pueden llegar a ellos.

Desde su
nacimiento en 2011, y hasta el quinto mes de 2014, predominó un desempeño
bursátil de los Fibras muy por arriba del promedio del mercado de renta
variable, encabezado por el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la Bolsa
Mexicana de Valores (BMV). Por ejemplo, desde que se listó en la Bolsa el
primer Fibra (FUNO), en marzo de 2011, y hasta finales de septiembre de 2013,
el rendimiento de estos instrumentos fue de 99.72%, mientras que el del IPC fue
de 17.23%.

No es una acción, pero…

El interés por el
instrumento propició que el 30 de septiembre de 2013 se crearan dos índices que
reflejan el comportamiento de sus precios: el Índice BMV Fibras, que agrupa las
emisiones con más de tres meses calendario completos desde su listado,
asignando su representatividad en la muestra del índice en función de su
importe operado, con un peso máximo por componente de 25%. El otro es su
versión de rendimiento total a través del índice BMV Fibras RT, que además del
comportamiento de los precios, refleja las ganancias obtenidas por el pago de
dividendos.

Crear un
indicador especializado respondió a que en el mercado hay mucho apetito por
esta clase de activos. Se buscan referencias sobre lo que ocurre con los Fibras
para que al momento de invertir los interesados tengan su benchmark. Sin embargo,
este instrumento no puede formar parte del IPC porque no es una acción, sino
certificados con características de renta variable y renta fija.

Como parte de ese
apetito, la BMV celebró un contrato de licenciamiento, en exclusiva, con la
Casa de Bolsa BBVA Bancomer, a efectos de trabajar en el desarrollo de un TRAC
que refleje el comportamiento de este índice, facilitando así la inversión
diversificada. Programado para mayo, debe estar por salir el TRAC sobre Fibras,
FIBRATC, que llega con gran expectativa de ser demandado por personas físicas.

En proceso de
consolidación

Diversos
analistas bursátiles consultados coincidieron en que el panorama, para el sector
en general, tiene una perspectiva favorable; esto se debe a lo que ocurrió en
2013, cuando se realizaron seis emisiones de Fibras, con la colocación inicial
de TERRA, FINN, FSHOP, DANHOS, más dos nuevas emisiones (Follow On) de FUNO y
FIHO; el monto de las colocaciones fue de $52,356 millones de pesos.

Con los capitales
levantados del mercado, estos fideicomisos iniciaron la adquisición de activos
para conformar su cartera de propiedades; las rentas obtenidas se reflejarán en
sus ingresos y, por lo tanto, en el crecimiento de cada Fibra. Asimismo, se
prevé la consolidación de estos instrumentos como alternativa de inversión,
porque algunos Fibras aún tienen capital para seguir haciendo adquisiciones.
Durante los últimos meses del año pasado estaban pendientes dos nuevas
colocaciones: Fibra Prologis (parques industriales) y Fibra Sendero (centros
comerciales). La primera debutó en junio en la BMV con un monto ofertado en
México de $3,096 millones.

¿Quién debe
invertir?

“El interés se ha
incrementado en inversionistas institucionales que buscan diversificar sus
portafolios con visión de largo plazo, al ser un nuevo tipo de activo en
México, y con base en la evolución de otros países como un vehículo de
diversificación”, expuso Ernesto Diez, director ejecutivo de Gestión de Activos
de Scotiabank. Actualmente los inversionistas institucionales (afores, fondos
de pensiones privadas, fondos de inversión, etc.) han sido los principales
participantes, agregó. Conforme el activo sea más conocido y tenga mayor difusión,
podrá participar cualquiera con una visión largoplacista, basándose en su
perfil; los fondos de inversión como el SCOT-FR (Fondo de Fibras Scotiabank)
permiten una adecuada diversificación.

¿Futuro optimista?

Diez señaló que
con base en una expectativa de crecimiento y recuperación económica en Estados
Unidos, y por tanto en México, los Fibras se verán beneficiados al tener
exposición a los sectores ligados a la recuperación. Por ejemplo, los
especializados en naves industriales podrán beneficiarse del crecimiento del
sector manufacturero. En tanto los que se enfocan en espacios comerciales se
beneficiarán de un mayor ingreso disponible en la población, y los de oficinas
se favorecerán de la mayor demanda de este tipo de espacios.

Roberto Solano,
analista de Monex, considera que la división industrial tendrá el mejor
desempeño, asociado a la recuperación económica y al crecimiento de las
industrias maquiladora, manufacturera, automotriz y aeroespacial. Asimismo, las
rentas del sector presentan potencial, pues guardan un rezago de 46.8% respecto
de Latinoamérica. “Considerando el contexto previo, esta división será la
favorita para desarrollar y adquirir inmuebles y la que podría presentar mayor
ocupación”, afirmó. La firma bursátil considera a FUNO, TERRA y FIBRAMQ como
emisoras destacadas.

Sin embargo, no por haberse
dado una especie de fiebre de Fibras, significa que todas serán exitosas. No
todas tendrán propiedades de alta calidad, quizá algunas sean manejadas por administradores
con poca experiencia o no sean estructuradas adecuadamente, por ello tienen que
ser muy bien valuadas. De ahí la importancia de diferenciarlas. Por lo mismo, se espera que
algunas reglas de los Fibras cambien en el mediano plazo en materia operativa,
con el fin de dar mayor seguridad y transparencia

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