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¿Cuál es el futuro de los Fibras en México?

Este instrumento permanecerá por mucho tiempo más en el interés del inversionista y tendrá interesantes sorpresas y propuestas para el mercado.

11-08-2014, 10:25:19 AM
¿Cuál es el futuro de los Fibras en México?
Erick Zúñiga

Si bien es cierto que el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces, mejor conocido por su acrónimo Fibra, es un instrumento que ha despertado un gran interés recientemente por sus características y alto rendimiento, lo cierto es que no se trata de una opción tan nueva, sino que ha recorrido un interesante camino que hoy lo sitúan como uno de los vehículos más atractivos para los inversionistas.

¿Pero cuál es el futuro de los Fibras? ¿Qué tendencias o cambio le esperan? ¿Cualquier inversionista, sea institucional o particular, puede acceder a este instrumento? Para Miguel Ángel del Barrio, socio de Auditoría en la Industria de la Construcción, Hotelería y Bienes Raíces de Deloitte, éste es un instrumento de inversión que permanecerá por mucho tiempo más y que tendrá interesantes sorpresas y propuestas tanto para el inversor como para el mercado:

“Tomará todavía un poco más de tiempo analizar y descubrir todas sus posibilidades, ya que estamos acostumbrados a los instrumentos de renta fija o de renta variable, como las acciones, y este es justamente un vehículo con características híbridas, puesto que tiene un componente de rendimiento semifijo que es la distribución de resultados fiscales anuales, y el componente de variabilidad a través de la plusvalía del título”.

Si bien es cierto que existe en el mercado una preocupación por la llegada de capitales y el impacto que esto pudo haber tenido en el precio de los inmuebles, esto será un tema que se adaptará con el tiempo a las circunstancias, pero permitirá a los Fibras seguir desarrollándose de manera eficiente. 

El futuro de las fibras, más allá de que seguirá siendo una opción interesante para el inversionista, como alternativa de inversión debe enfocarse a activos no tradicionales, para ello es primero necesario que la autoridad se muestre dispuesta a la apertura en este tipo de inversiones, pues hoy el régimen de Fibras está acotado a bienes inmuebles y la oportunidad que tiene el gobierno de abrir un poco el espectro hacia otro tipo de activos podría generar un impulso interesante en proyectos.

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“Sobre todo en proyectos de infraestructura, así que creemos que podrían estarse sentando las bases para darle cabida con este vehículo (que hoy conocemos exclusivamente en bienes raíces) a activos como las plataformas de infraestructura en telecomunicaciones, en energía, y otros tipos de activos que pueden ser interesantes desde el punto de vista de la perspectiva del crecimiento del país”, destaca el experto de Deloitte. 

En este sentido, Del Barrio considera que el inversionista debe ser muy cuidadoso al momento de elegir un Fibra en la cual debe invertir, y estos propios fideicomisos también deben empezar a ser mucho más claros en cuanto a la información que están generando hacia el mercado respecto a su operación, de cómo pudiera el inversionista calcular la expectativa de rendimiento, y como toman la decisión para adquirir o descartar un inmueble, cuáles son las métricas sobre los precios que están dispuestos a pagar por cada inmueble, entre otros puntos. 

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“En términos generales creo que están obligadas a cada día más establecer esquemas de comisión por la administración hacia los Fibras con porcentajes más competitivos puestos que el analista cada vez más entrará al detalle y al análisis, y la investigación de cuáles son los Fibras más eficientes en términos de los costos internos que tiene por operar los inmuebles y definitivamente será más selectiva”, apunta. 

En el video (en la parte superior de este material), el socio de Auditoría en la Industria de Construcción, Hotelería y Bienes Raíces de Deloitte te dice cuáles son los puntos que debes analizar antes de seleccionar uno de los diferentes Fibras disponibles en el mercado.

Así, agrega el experto, no veremos cientos de Fibras en el futuro, pero es muy probable que se duplique el número de estos fideicomisos en un par de años, ya que sigue y seguirá habiendo apetito del inversionista nacional y, sobre todo, del extranjero, el cual tiene más de 50 años lidiando con este tipo de instrumentos y el hecho de que siga habiendo un interés por invertir en las fibras mexicanas habla que lo siguen viendo como un destino atractivo para sus inversiones.

“Falta mucho por ver de este vehículo”, subraya el especialista.

Tendencias para las Fibras

La entrada de los Fibras en el mercado inmobiliario nacional ha tenido un efecto generalizado en los precios de los inmuebles y consecuentemente existe una volatilidad importante en el sector que tendrá que analizarse muy de cerca, esto debido a que el auge del instrumento y su mayor adquisición ocasionarían que el precio de los inmuebles presente algunos incrementos.

Es decir, será más difícil encontrar inmuebles a mejor valor. No obstante, los Fibras seguirán ofreciendo un rendimiento mejor que otros instrumentos, como los Cetes; además de que proporcionan “certeza, estabilidad, seguridad, rendimiento periódico, plusvalía, novedad y oportunidad (para aplicarlo a activos no tradicionales) que podría beneficiar al país”, destaca Del Barrio.

Por otro lado, el análisis financiero de las Fibras se ha sofisticado de manera constante, ya que su contabilidad utiliza criterios de valor razonable, y no de costos históricos, teniendo que convivir entre la base contable, la parte fiscal y la capacidad de generación de flujo.

Sin embargo, existen otros factores que incidirán en el futuro de las Fibras y deberán tomarse en cuenta:

– Fuerte inversión de capital extranjero en el mercado comercial del país, con la entrada de nuevas marcas de lujo extranjeras, tendencia profunda para la adaptación en los tamaños y productos de los minoristas en su afán de adaptarse a las dimensiones y características de la población.

– Construcción de complejos de uso mixto que combina oficinas, retail y vivienda.

– Desarrollo de complejos verticales para aquellos desarrolladores que desean construir en zonas con alta densidad de población.

– Reformas estructurales con un positivo efecto en la industria logística. Tanto las exportaciones como el nivel de consumo crecieron a un ritmo más rápido que la actividad económica total en términos reales.

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– Crecimiento de la producción industrial.

– Comportamiento desigual en las principales ciudades concentradoras del mercado de oficinas, aunque el inventario y la actividad de mercado continúa con dinamismo.

Estas tendencias y otros puntos de análisis de los Fibras los puedes consultar en el ebook realizado por Deloitte y que puedes descargar aquí.

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