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Hipotecas inversas, una alternativa de pensión

Este producto financiero permitirá “hipotecar” tu propiedad, recibir una mensualidad y seguir viviendo en ella, alternativa para quienes no tienen jubilación.

18-06-2014, 7:38:22 AM
Hipotecas inversas, una alternativa de pensión
Sergio Gil Franco

Como presagio apocalíptico, la crisis de las pensiones permanece en el futuro de nuestro país. Los analistas señalan que en 2037, cuando se retiren las últimas personas de la generación de transición, se verá una caída importante en las tasas de reemplazo.

De acuerdo con cálculos de BBVA Bancomer Research, las personas que únicamente están en el régimen de pensiones contributivas (que se dieron de alta en el SAR a partir de 1997) aspiran a tasas de reemplazo de 30%, es decir, la tercera parte de su último sueldo percibido.

Ante este panorama, se abre la posibilidad de contratar una hipoteca inversa, que podría aumentar la tasa de reemplazo hasta en un 80%. Las hipotecas inversas consisten en que una institución financiera otorgue un préstamo a las personas mayores propietarias de una casa o departamento, quedando éste en garantía, recibiendo una pensión a cambio. Es decir, en vez de que un banco nos preste dinero para comprar un bien raíz, nosotros le vendemos nuestra propiedad y el pago lo recibimos en mensualidades.

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¿Qué considerar si optaré por una hipoteca inversa?

1. El valor de la propiedad

Una entidad independiente de la institución financiera que va a otorgar la hipoteca inversa debe determinar el valor comercial.

2. El monto de la pensión

Se determina mediante un calculo actuarial que considera el valor de la propiedad y la expectativa de vida del pensionado. Así, por ejemplo, si el valor del bien raíz es de $2 millones de pesos y se tiene la expectativa de vivir 15 años más, entonces quedaría una pensión mensual de $11 mil pesos

3. La posesión de la casa

La ventaja es que el pensionado puede vivir en la propiedad hipotecada hasta su fallecimiento, momento en el cual la institución financiera hará efectiva su propiedad. Al mismo tiempo, es una condición que el titular de la hipoteca mantenga su residencia en la casa.

Lo más común es que con la hipoteca inversa se contrate una renta vitalicia, con la cual el titular recibe una cantidad mensual mientras viva. “Es un producto interesante, porque permite a las personas que tengan una propiedad podrán complementar sus ingresos de retiro”, afirma Carlos Serrano, economista en jefe de BBVA Bancomer.

Los modelos para la renta vitalicia aún no están bien definidos. Puede ser que la renta vitalicia esté topada hasta alcanzar el valor comercial de la propiedad hipotecada, aunque también puede darse el caso de que la institución financiera asuma el riesgo actuarial en el cual ostente la posesión de la propiedad, y otorgue la renta vitalicia independientemente de la sobrevivencia del titular.

Así, económicamente hablando, lo más conveniente sería la contratación de una renta vitalicia, basada en un valor comercial elevado de la propiedad, con una esperanza de vida corta.

¿Y qué pasa con la propiedad?

Cuando se contrata una hipoteca inversa, la propiedad del bien raíz pasa a la institución financiera que otorga el crédito, pero el titular sigue viviendo en esta hasta su fallecimiento. Incluso es posible trasladar la posesión de la casa y de la renta hacia el cónyuge.

Cuando el titular (y el cónyuge) fallece, el banco o la aseguradora toma posesión de la propiedad para comercializarla. En primera instancia, es posible que los familiares quieran adquirirla, liquidando el monto otorgado en la renta vitalicia. En caso de que el titula fallezca en los primeros meses de su pensión, quizás el monto no sea tan elevado.

Incluso, en otros países se ha dado el caso de que la firma hipotecaria le dé un crédito a los familiares para que puedan conservar el bien raíz.

¿Qué falta?

Aun con la Reforma Financiera y las adecuaciones realizadas al Código Financiero del Estado de México, los bancos y aseguradoras no pueden comercializar hipotecas inversas todavía.

“Falta que la Secretaría de Hacienda (SHCP), la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) establezcan las reglas secundarias y prudenciales que establezcan el tipo de reservas que deben constituir quienes quieran ofertarlas, así como los requisitos a cumplir por parte de las personas contratantes, señala el economista en jefe de BBVA Bancomer.

La condusef también debe regular la transparencia de los contratos para que sean claros, además de asesorar a las personas para que entiendan bien este tipo de productos.

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